低價賣地，官員怎看？

旺角洗衣街與亞皆老街交界的商業用地星期三（3月1日）由新鴻基地產投得，中標價為47.29億，低於市場估值下限超過一成半。發展商將會興建九龍區第二高的地標式商業大廈，高度僅次於環球貿易廣場（ICC）。

是次項目吸引了新地、長實以及鷹君競投，由新地中標並不意外。洗衣街地皮的位置接近新地的新世紀廣場，發展商在中標後的新聞稿提及可「發揮聯動效益」，兩者共同成為「最大型的地標式寫字樓商場組合，更是中九龍的商業、零售購物和旅遊消費核心」。

九龍區地標式項目，中標價低於市場估值，每平方呎樓面地價3103元，普遍解讀為後市悲觀。翻查資料可見，這幅地盤面積1.15公頃的地皮在一年前曾經估值二百億，近月仍達一百億。不過地皮是否獲得「百億地王」之名，從來不在政府考慮之列，最重要原則在於合乎市價。

政府是次把底價定於低過47億，或許引起賤賣土地的疑慮。不過地政總署估價小組的考慮因素眾多，其中包括了市場現況及對前景的看法。而早前赤柱環角道官地、市建局觀塘項目以及港鐵小蠔灣地皮相繼流標，若說政府隨之下調估價，相信既是合理說法，也是合理做法。總不能為了增加庫房賣地收入，而定出所謂「堅離地」的底價。

久未推進的前水務署地皮

一般而言，私人企業為了最大化收益，在市況疲弱的時候可能會待價而沽。但政府不同，目標不在於收入最大化，而是按照規劃發展的需要和步伐而推出土地，因此自然會有可能低位成交。換個角度看，同一幅洗衣街地皮，若然當局提早一至兩年招標，成交價可能就會破百億。這是土地及物業市場本質波動的自然結果。

事實上，這塊原為食環署和水務署辦事處的洗衣街地皮，早於2009年已經由規劃署完成初步研究，被界定為「未被充分利用的政府用地」。後於2016年，規劃署又進行了公眾諮詢，結果普遍支持的將地皮重建作商業發展，興建一座約75層高的地標式大樓。在市建局2021年完成的油旺地區規劃研究之中，這個重建項目亦被考慮在內，配合旺角東的發展節點共同構成一組高建築群。但直到去年2月，政府才將地皮列在2022至23年度賣地計劃之列。這段期間，食環署及水務署的辦事處早已分別搬進天水圍及南昌，地皮部份位置則批出了短期租約。

「隨行就市」會否影響政府策略？

無論如何，洗衣街地皮現以低於市場估值的47億批出。但對於政府的發展步伐，從中不乏啟示。最明顯的是賣地市場價格波動，對庫房收入帶來不確定性。尤其是當局積極推進的交椅洲人工島計劃，早前已將賣地收入估計下調至7500億元，加上政府打算在香港島的西面再提供400萬平方米的商業總樓面面積，最終會否「隨行就市」而成為虧本項目，是必須考慮的風險。

相對於人工島的積極，北部都會區的建設顯得不足。特首李家超去年12月召開了北部都會區督導委員會的首次會議後，財政司副司長黃偉綸本周一（2月27日）率團與深圳市政府商討協作，以及財政司司長陳茂波周三（3月1日）召開了北部都會區諮詢委員會的首次會議。但即使如此，未見如交椅洲人工島般的實際推進，《施政報告》承諾了的專責部門亦有待成立。

發展北部都會區，離不開收回私人持有的農地和棕地。而近日賣地情況若有啟示，正是市場不看好後市，對土地的估價偏低。既然如此，或許此時正是政府積極收地的時機。比起交椅洲人工島，北部都會區的位置更有利拉鬆香港的發展佈局，靠近深圳的優勢亦正好融入大灣區。就算以接連機場以及港珠澳大橋的便利程度而言，屯門的優勢也不下於交椅洲人工島。盡快把洪水橋發展成為香港另一個商業中心區，理應是官員現時的優先任務。