麵包師傅與麵粉問題

政府的私人興建資助出售房屋先導計劃，就售價、地價、單位面積、單位質素、買家資格等制定了不少合理條件。公布推出的兩塊招標官地分別是柴灣祥民道和東涌第122區，預計合共提供2300個單位。

用李家超的「提速、提量、提效」框架來說，目前公布的內容只是「提速」。兩塊土地本身已在房屋局的發展計劃之中，柴灣地皮原本預計在2026/27年度可供建屋，東涌則是2025/26或之前，因為填海土地不用平整。現在政府打算招標給地產商興建，如意算盤是提前2個月至10個月落成。

官地招標只提速　私人土地才提量

能夠提速，總好過沒有。但要提量，得靠先導計劃的「私人土地形式」部份。局長何永賢在記者會上表示，「我們鼓勵私人發展商，他們手上有地，例如一些農地，他們有興趣參加這個計劃，都可以拿出土地來改劃，幫手興建多些資助房屋」。

政府鼓勵，不是不好。但多少地產商響應？那1000公頃農地會拿出多少？不知道。這就是問題關鍵。土地共享先導計劃的前車可鑑。推出三年，只收到五宗申請。即使發展局上個月不得已推遲期限一年後再接獲一宗申請，六塊地皮加起來也只是27公頃，距離原本設下的150公頃上限甚遠，反應冷淡。

新界農地如何釋放？

常說土地是麵粉，房屋是麵包。將官地批給地產商興建居屋，相當於請多個麵包師傅，加快烘焙出麵包。但如果私人發展商不積極交出土地，那麼我們的麵粉始終沒有增加多少，能夠炮製出的麵包只能有限。

而大家都知道，這些麵包師傅其實手持大量麵粉，也就是在新界的農地和棕地，過去經常「點粉成包」。例如元朗一塊農地2002年以2.47億補地價後搖身一變成為了Yoho Town，附近地皮2004年以14.69億補地價後發展成Yoho Midtown，近期開賣的屯門Novo Land和粉嶺One Innovale則在2017年至2020年間完成補地價。

業權人願意「點粉成包」，好過閒置不用。但就算將農地補地價改劃了成住宅用地，後續進度也輪不到政府控制。例如跟One Innovale用地同樣在2017年完成補地價的上水市地段第263號地皮，最近才向規劃署申請改則，也就是六年過去仍不知何時能夠落成入伙。

土地共享、換地申請相繼延期

對於古洞北／粉嶺北新發展區，政府採用「加強版」的「傳統新市鎮發展模式」，即容許區內業權人透過申請補地價、改劃成住宅用地，以代替被收回土地發展。原意是免卻收地及重新招標，加快發展速度。惟截至2017年的第一階段只批出兩宗申請，至今個月結束的餘下階段，目前也只得七宗申請正在進一步處理，預計共涉及約9000個私樓單位。

結果發展局現在又將限期延至今年12月31日，某程度上跟土地共享先導計劃一樣下場。

所以說，房屋局多找幾個麵包師傅來「提速」，不是不好，但問題核心始終在麵粉。如果政府只能「鼓勵」，恐怕結局就只得延期和延期。