發展新界從來不愁錢

特首李家超周四（5月18日）出席立法會的互動交流答問會，分別以「安全和穩定」以及「發展和幸福」為兩節主題。在第二節中，陳振英、鄧家彪、黃國以及林筱魯議員都關注北部都會區的建設，尤其是融資安排。

陳振英提到北部都會區可以發行土地債券、基建設施證券化、以強積金融資，黃國希望政府推出基建債券的強積金，保證打工仔有高於通脹的回報，林筱魯則提出給土地業權人「以地換債」或者「以債換股」。

各種意見，李家超都表示可考慮、可研究。他又特別提到沙田第一城的發展商參與模式，以及阿聯酋把整個區批給企業發展。相當明顯，李家超傾向積極使用市場力量，減輕開發的財政負擔。

政府從來不缺基建融資方案

債券、證券化、強積金融資、發展商主導等各種方案有利有弊，並非全部適合。例如債券可能令基建走向賺錢掛帥，批給發展商亦可能令政府失去主導權。但無論如何，肯定的是北部都會區雖然涉及多達3000公頃土地，開發成本卻不會是要憂心的事。

事實上，我們過去幾年多次指出，為了加快收回新界農地和棕地發展，政府大可以集資設立專項基金。陳茂波在今年度的《財政預算案》亦提出，每年發行650億綠色債券以及基礎建設債券，幾年加起來的數目不能算少。

以發展局最新公布的新田科技城發展方案為例，計劃收回約300公頃私人土地，以每呎1300元的第一級別補償價來計算，成本才是420億元。由此可見，政府即使要在新界收回上千公頃土地，成本也是可以負擔的。問題不是錢從何來，而是錢往何去——收哪幅地、如何使用。

不只土地供應　北都更要脫虛向實

只要新界土地收回來能夠用得其所，真的能夠吸引龍頭科企落戶，推動香港的高端產業發展，創造新經濟職位，北部都會區自然能夠帶來經濟效益，不會是虧本項目。相反，任何的發展計劃，包括交椅洲人工島在內，如果只打算藉着賣地收益來取回成本，只怕無異於地產炒賣項目。而如果欠缺切實的發展前景，不說賣地流標，即使是低價賣出也足以令如意算盤打不響。

由此可見，新發展區的核心不是融資成本，而是有沒有實際的經濟生產。

特首和立法會的交流會以「二十大及兩會精神」為主題，卻沒有人提到實體經濟的重要。須知道國家主席習近平上個月考察廣東時，便提醒他們要「更加重視發展實體經濟，加快產業轉型升級」。今個月初主持召開中央財經委員會會議，他又強調「要堅持以實體經濟為重，防止脫實向虛」。

香港過去二十多年，偏偏正是脫實向虛的二十多年。不動產的價格水漲船高，實體經濟的生產、產業轉型升級卻不見得有多少。發展北部都會區，因此不只是打破土地供應不足的困局，更應該標誌着香港經濟脫虛向實、走回正軌的一次契機。如果造地的討論最終又只是流於賣地的收益，那就是站在「二十大及兩會精神」的對立面。