善用啟德土地　實現安居樂業

啟德的五幅商業地，城規會打算改劃為私人住宅地，並在周五（17日）開會討論。房屋需求甚殷而供應不足，增劃住宅地值得支持，但啟德應該增建什麼住宅，以至整區如何規劃，涉及的其實不只是啟德本身，更是香港整體的佈局發展。

政府去年宣布把五幅商業地改劃私人住宅，涉及6,000單位，其中三幅位於舊機場跑道區，毗鄰郵輪碼頭，兩幅屬於旅遊娛樂用途。城規會修訂《啟德分區計劃大綱草圖》，月前在諮詢期間收到115份申述，當中約100份為反對者，包括香港地產建設商會，商會的意見和規劃署之後回應其實反映兩者對啟德定位有差別。

商會指啟德發展區的長遠規劃願景是發展為旅遊、休閒及商業中心，改動會導致啟德發展區的商業總樓面面積減少，削弱第二個核心商業區（CBD2）重要部分的經濟地位，而且不乎發展商在投標時的合理期望，影響政府信用。

規劃署則重申發展區同時包括社區和房屋，即使商業樓面面積減少約15%，但餘下200萬平方米足以維持發展區的整體規劃意向，亦不會改變CBD2的轉型；修訂大綱圖是回應社會需要。

轉建公營房屋益處更甚

其實啟德發展區一開始已經兼容商業和居住用途，早期入伙的是公屋啟晴和德朗邨，後來私樓陸續落成入伙。在啟德新發展區328公頃當中，逾42公頃為住宅用地，但細心一點看，撥作公營房屋的最初只有逾九公頃，即啟晴、德朗兩邨，顯然側重私樓。縱使在2018年把三幅啟德私人住宅用地撥作房委會及房協的公營房屋，連同毗鄰的地盤，公營房屋用地也僅再增加約九公頃。雖然政府稱已找齊350公頃土地應付未來十年房屋需求，但社會對資助房屋的需求甚大，既然啟德有已平整的土地，當局其實不用劃地為牢，只考慮私人單位。

倘若這五幅最新佔地共2.8公頃私樓地可以轉為公營，三者結合起來的面積會增至約20公頃，但仍然佔全區土地不足一成，公私營土地比例大概各佔一半。若然擔心公營房屋的部分人口太稠密，政府可以拉勻新舊地盤的單位數量。至於房屋類型方面，這些用地可以是居屋、首置上車盤甚至夾屋，滿足不同階層和需要的市民，同時方便商業區員工鄰近上班地點。

當然，若再有五幅啟德地皮「私轉公」，政府會再少收百億元計的賣地收入，可是相比起私樓，公營房屋更能確保樓價可負擔，更能滿足市民的住屋需要。相反，被私樓主導市場的社會代價也不菲，中下階層要捱高租金和按揭開支，此等成本我們也要計算在內。尤其是世界進入加息和通脹周期，香港有機會跟隨，亦無人知何時結束。日後購買私樓的市民或要應付高通脹和高息率。從控制經濟風險角度看，市民未來買入資助房屋，即使息率在未來五至十年上升，他們至少可以靠着較低樓價而減輕還款期初的按揭和利息開支。

後人乘涼，先要防風

特首林鄭月娥在任期屆滿之際走訪社區各處，多番肯定過往五年的房地決策，例如日前出席「同心村」過渡房屋項目啟用，提到過渡房屋資助計劃已安排逾5,000居民入住適切住房，排除萬難解決問題。又例如，她在日前受訪時又稱明日大嶼、北部都會區等土地房屋政策是「前人種樹，後人乘涼」，希望給予市民期望。

過渡屋的質素固然較劏房好，租金又較劏房低廉，可是政府依靠過渡屋安置居民，而部分過渡屋座落土地本身閒置多年，正好揭示過往政府土地房屋政策失效。林鄭十多年前已擔任發展局局長，若果當時已打擊非法劏房，規管租務，盡早推動閒置土地建屋，可能劏房戶早已上樓，留下來的生活也沒有實際這麼差。多屆政府力推置業階梯，更是有份製造樓奴。

城規會通過改劃啟德商業地成私宅土地後，似乎再改劃成公營房屋的機會不大。適逢新政府下月上場，新官要展現新的作風，尤其要用保障生活的思維去落實房屋政策，放棄置業階梯論之餘，加快調撥住宅土地作公營房屋，以追趕長策進度，補回昔日政府錯失。