官地新住宅供應少　非房屋問題的最關鍵

本周三（29日），發展局局長黃偉綸公布本年來季10至12月賣地和私樓供應計劃，合共興建7,110伙，私人重建和發展項目為主要供應來源。

雖然本年度首三季供應達1.44萬伙，超出政府訂下的全年1.29萬伙目標，但社會仍然難以期望樓價可以回落。一個重要原因在於公營房屋建屋量過去落後目標，未來幾年更難言樂觀，市民根本沒有真正的居住選擇可言。

來季兩幅住宅官地共建210伙私宅，市建局項目有750伙，私人發展項目則包含6,150伙，當中4,000伙來自為西貢十四鄉的補地價項目。

發展局曾於2017年解釋，放入賣地表地皮數目多寡是「以平均數作為基礎，然後放入一些地塊以足夠應付未來一年的需要」。若這原則不變，當過去推售數目較少，加上市建局、港鐵及發展商持續推出項目，將來官地的數目相信也不會多。

一鐵一局要負建資助房屋之責

新官地供應持續少，不少人自然擔心市民要繼續捱貴樓價。然而，這個因果關係不是必然。私樓需求強勁，部分原因來自公營資助單位不足，市民被逼到私樓市場。由於公營房屋供應難在未來幾年紓緩，房委會及房協在2021/22至2025/26年度預測僅興建10.69萬伙，出售部分佔3.39萬伙，較《長遠房屋策略》目標15.05萬和4.55萬伙低，市民無奈轉投私樓的情況只會持續。

要令市民安居樂業，政府一方面必須增加公營單位供應，另一方面須落實分割公私營市場，以免私樓高昂的樓價影響顯着普羅市民的生活。目前資助房屋可以在禁售期後自由轉售，導致居屋二手價格直奔私樓。再者，一鐵一局雖然帶有官方性質，但其以市價賣私樓，在買家不缺的情況下樓價自然持續上升。當局應進一步限制資助房屋流進自由市場，一鐵一局亦要承擔興建資助房屋的責任，除了首置盤外，至少要包括居屋。

政府應主導公營房屋供應

政府一直說開拓新發展區、加快規劃過程和增加市區樓宇地積比可以紓緩土地和單位荒，但各區工程仍然屢屢拖延。發展商月前更積極於古洞北新發展區附近高價投地，似乎毫不擔心新地皮會拖低地價。相反，高地價有助承托附近地皮和住宅價值。萬一新單位落成後樓市回調，地產商仍可「拉上補下」，靠早年低價投地或補地價建屋的龐大利潤抵償新項目少收的收入，可謂立於不敗之地。

這並不是說政府供應土地無用，政府要加快大量覓地，按時建屋，而且要進一步增加公營房屋比例，令發展商和業主相信住宅短缺有終結一天，高價買賣土地和房屋有風險。只要政府決心主導公營房屋供應，官地新住宅供應少其實未必是壞事——若果政府願意把地皮優先興建公營房屋。