發展濕地緩衝區不一定要建屋

本星期一（8月2日），發展局局長黃偉綸出席「建造業安全周2021」開幕典禮後會見傳媒，談及濕地緩衝區的發展策略。他說：「濕地緩衝區並不代表它不可以有任何形式的發展，但做發展的時候，對環境的影響要考慮得很清楚」，並指社會有意見認為區內的發展地積比率存在上調空間，又稱精簡發展管制小組檢討範圍將會包括相關問題。

根據城市規劃委員會編號12C的規劃指引，后海灣濕地保育區附近陸地設置了約500米闊的緩衝區，「意向是保護濕地保育區內的魚塘和濕地的生態完整，並禁止進行會對濕地保育區內的魚塘的生態價值帶來負面干擾影響的發展」，而當局可因應魚塘填塞或棕地作業等問題「容許在區內進行適當的住宅／康樂發展，藉以鼓勵遷離露天貯物用途及／或修復部分已喪失的魚塘」。

邊區可作住房以外用途

佔地約1000公頃的濕地緩衝區裏，當中的已發展地區固然包括了錦綉花園、加州花園、加州豪園等樓盤屋苑以及其他多條鄉村，但同時也有元朗工業邨、安全駕駛中心、濕地公園特別地區等非住宅用途，更不用說還有許多位置實際已經轉換成為棕地作業，連規劃指引也指出落馬洲邊界通道附近協助跨界貨運的露天貯物或貨櫃後勤用途「可能會酌情給予批准」。

奇怪的是，每當談到要發展濕地緩衝區，社會卻很容易立刻便聯想到要在該區發展房屋。一些地產發展商主張增加濕地緩衝區發展地積比率，背後用意固然希望如此，而個別非政府組織出於環保原因批評相關建議，往往亦係假定區內發展會以興建住房為主；就連其他持份者發表其意見時，也會參照離島地區先例提倡建低、中密度公營房屋。

重新規劃騰出別區土地

然而按照現行規劃指引，濕地緩衝區內計劃發展小食亭、帳幕營地、燒烤地點以及不超過三層高的診療所、公共圖書館、學校或其他社會福利設施，即可獲豁免向城規會呈交生態影響評估報告。至於政府表示現在有超過四成濕地緩衝區土地於分區計劃大綱圖上劃作可作住宅發展的土地用途地帶，也說明了同時有逾一半土地容許進行各種非住宅用途的發展。

回想過去「土地大辯論」過程討論的選項，其實亦有不少涉及遷置現有設施騰出土地，最具代表性的就是透過重置葵青貨櫃碼頭釋放市區土地，其餘像發展岩洞空間以容納無須設於地面或厭惡性的設施、整合個別佔地面積太寬廣的康樂設施等選項，歸根究柢也是沿着同一思路構想，希望讓這些設施原本使用的土地能夠改作其他用途。

由此角度來看，濕地緩衝區同樣並不一定要直接用來發展房屋，而是可以考慮進一步容許以作為療養院、康樂中心等用途，並且將市區同類設施遷到該處以騰出土地興建不同種類住宅，但要做到此點必然要求當局進行規劃之時更宏觀地審視全局，主事者眼界不能只限於濕地緩衝區一帶用途或房屋供應數字，更要顧及均衡各區發展需要，這樣才算是有利於香港整體的可持續發展。