屯馬綫通車後　小店有否活路？

本星期日（6月27日）港鐵啟德至紅磡段開通，途徑的九龍城區土瓜灣、宋皇臺等候多年後終於獲得鐵路服務覆蓋，首日截至晚上八時已有逾七萬人進出兩站，旺盛人流自然連帶刺激區內商舖生意，有當地食肆經營者甚至形容為舊機場關閉以來最熱鬧的周末，然而上述消息對於諸多舊區小舖來說是好是壞，恐怕難以一概而論。

啟德、土瓜灣等車站的設置，最早可以追溯至1998年《第二次鐵路發展研究》提出的「東九龍綫」概念，而包括相關路段的沙中綫工程原先於2002年批給九廣鐵路進行，但項目在「兩鐵合併」風波前後一再拖延，直至2012年起才能正式動工，到三年前土瓜灣與其他車站又相繼爆出了偷工減料醜聞，結果導致該區要等上20多年時間才見到當年建議的鐵路開通。

重建發展危及小店

不過，在開展鐵路工程的同時，市區重建局已經在該區推進多個重建發展項目。早於沙中綫動工前的2008年2月，土瓜灣、宋皇臺兩站附近的「津匯」、「喜點」項目已經開展，其後土瓜灣道銀漢街至庇利街一帶更出現了八個相互毗連的重建項目，而類似項目在通車後估計只會有增無減。這種情況自然引發關於舊區被新型豪宅取代的憂慮，小店尤其擔心商舖租金會以倍數增加。

儘管市建局對於上述項目設有基於「小區發展」模式的幾條「總體設計要求」，但它列出的加強連接基建、締造設計特色、提升通風效果、營造城市空間、應用智能技術等要求普遍都流於空泛，並且根本未有觸及現有租戶待遇此一核心問題。再考慮到該局過去在其他鐵路沿綫地區的往績，難免令人質疑九龍城區小舖在重建發展下根本沒有殘留多少生存空間。

鐵路通車未必旺市

事實上在過去幾年，由於市場憧憬鐵路通車後的願景，九龍城區舖位早先便已連番加租，使得一些小店不堪壓力被迫結業，例如近五年間區內泰式店舖就減少了兩至三成。再者，許多商舖租戶起初需要忍受工程期間噪音或封路措施的影響，加上新冠疫情過去一年的打擊，本應該可以「守得雲開見月明」享受成果，今後倘因重建或加租壓力而遭迫遷對他們來說可謂頗為不公。

況且對於區內多數商舖而言，開通鐵路刺激生意作用其實未宜過度高估。因為鐵路匯聚訪客人流無論多麼熱鬧，主要還是會集中在車站比較鄰近的大型商場及食肆，未必能直接惠及距離車站較遠的舖位；此外現時新站熱潮消退以後，九龍城區日後不一定能保持如斯強盛人流。假若業主以屯馬綫通車為由持續加租，必定導致同區物價上揚或小店結業，繼而增加區內居民生活壓力。

為了避免前述問題，當局應該適度加強對租戶利益的保障措施，譬如因應港府近年積極推廣另類爭端調解機制，相關機構可以考慮創建一支舊區更新調解隊伍，協助處理舖位業主與租戶在這方面的租務糾紛；同時當局也能研究因應項目推行情況設置臨時租務管制機制，防止業主事前基於未兌現的市場憧憬先行加租。社會固然需要進步的鐵路發展與市區重建，但那不代表舊區小舖就應該成為其犧牲品。