市建局重建項目屢拒「原區安置」 是「不能」還是「不為」？

市區重建局近日屢現紛爭。其最大規模項目「觀塘市中心重建計劃」推出至今14年，目前仍有三間商戶及兩名工匠不滿賠償拒絕離場；而在上月中旬，位於土瓜灣和九龍城的發展項目，同樣因為安置方案引發居民不滿。事實上，成立近20年的市建局，早因囿於「自負盈虧」原則為人詬病，往往著眼財政盈利而漠視居民需要。可以預見，如果市建局謀利作風不改，「以人為先，地區為本，與民共議」的市區更新理念只會淪為「空口說白話」。

多個重建項目漠視居民需要

市建局2007年展開「觀塘市中心重建計劃」，至今仍有數名裕民坊商戶不滿賠償拒絕離場，當中有人提出原區安置，也有人要求在原有舖位繼續經營，否則將會「死守」至最後一刻。執達主任上周二（3月2日）曾向他們發出通知書，要求在3月23日之前遷出。市建局昨日（3月10日）補充，如果他們未有遵守，執達主任將會再次發出通知書，訂定清場日期。

已經歷時14年的最大規模重建項目，竟然仍未談妥安置方案，更何況近年展開的發展計劃。例如市建局2019年2月刊憲公布的啟德道/沙浦道發展計劃（KC-015），以及去年5月公布的靠背壟道/浙江街發展計劃（CBS-2:KC），同樣引起居民極大反對聲浪，指市建局在公布計劃前後均缺乏與居民的溝通及諮詢。

靠背壟道/浙江街發展計劃將會重建位於該範圍的公務員合作社唐樓，當區居民因而組成「靠背壟道/浙江街重建項目關注組」，向市建局提出「原址原大安置方案」，要求當局在重建後原址提供兩棟大廈安置居民，每個單位須與原址一樣大，並須支付搬遷、租金等費用，而新建成的停車場須歸合作社所有。

不過，根據市建局回覆關注組的電郵，當局拒絕接受其方案，表示新建成的單位（未計補地價及停車場）造價$33,640/平方呎，成本過高，建議居民入住將於2026年建成的啟德安置屋邨。然而，關注組成員邀請專業建築師、測量師等協助估算成本，即使計及補地價和停車場，成本價也只需$15,000/平方呎。當中差價源於，市建局竟以$22500/平方呎的當區市價，計算居民原區安置的成本，明顯有「偷天換日」之嫌。

至於啟德道/沙浦道發展計劃，當中涉及對於九龍城泰裔人士聚居地「小泰國」的重建項目，同樣備受爭議。儘管市建局提出，居民可於2030年以市價遷回當區居住，但鑑於過往重建項目售價水漲船高，他們普遍擔心屆時未必能夠負擔。另外，在去年6月城規會的申述會議當中，居民提到有不少市建局文件並沒有提供泰文翻譯，更離譜的是連首次簡介會也沒有提供譯本；後來即使有居民錯誤填寫人口凍結調查，市建局也是「草草了事」。

居民為何要求「原區安置」？

重建紛爭的落腳點，都在於市建局未能如居民所願採取「原區安置」。無可否認，「原區安置」未必符合特區政府和市建局向來講究的「成本效益」；然而，重建項目涉及居民的安居樂業和社會的可持續發展，又豈能以「成本效益」搪塞過去？事實上，「原區安置」本來就是居民應有的權利，留下的不只是人，還有建立多年的社區網絡、生活文化、街坊關係。

靠背壟道/浙江街重建項目當中，有七成人在土瓜灣長居超過50年之久。根據市建局對項目所做的《第二階段社會影響評估報告》（下稱《報告》），當區居民有三成為65歲或以上，百分比高於全港水平。重建項目關注組Ada認為，有長者年齡已達80-90歲，遷離恐怕難以重新適應全新社區環境；而且大多長者基本上不會出遠門，平時只會到附近社區中心及酒樓與朋友相聚，如要他們搬到啟德，長者可能會「唔識返屋企」。

Ada又指，區內街坊早已十分熟絡，甚至有居民與親戚住在鄰近單位，如果無法進行「原區安置」，將會難以維繫彼此關係。市建局的《報告》中也表明，有45%的公務員合作社住戶及42%的其他住戶預期重建會對他們的社區網絡造成影響，尤其是鄰居和朋友關係。

「小泰國」的重建項目更顯出「原區安置」的必要性。泰裔文化在九龍城區建立多年，除了有多數泰國人居住外，居民也在當區建立一個小型的泰裔經濟圈，又會定期舉辦如潑水節等泰國節日，吸引區外居民慕名參與。然而，如果無法「原區安置」，可能導致港式泰裔文化失去支撐，甚至令在港生活的泰國人無法聚居、失去鄉親支援。

問題在於市建局「自負盈虧」

近年來市建局的重建項目都需要與重建區居民周旋於安置問題，市建局行政總裁韋志成在2017年的網誌中提及市建局在處理重建項目租戶的公屋安置已有很大的難度，「更遑論居民希望在市區『原區安置』的可能性」。韋志成的憂慮並非沒有道理，但問題是，市建局究竟面對什麼阻力？說到底，是無能為力，還是不願作為？

事實上，市建局之所以無法回應「原區安置」的訴求，全因政府成立市建局時已衍生的結構性困局——自負盈虧制，即市建局在考慮重建區居民賠償款項時，需顧及項目開支及利潤。

香港城市大學公共政策及政治學系教授葉毅明表示，由市建局進行重建規劃會有一定的財政限制，因為在市建局及政府的角度上，官僚利益是「無可厚非」。他指出，就算是私人發展項目，如果發展商能夠從眾獲得較大利潤，有時也會對受影響居民進行原區安置；不過，市建局的原區安置往往只是「換了個包裝」，即用市價讓他們租或買樓，而非協助他們安居。

如果市建局是私人發展商，倘要極大化利益也是可以理解；然而，市建局是享有一定公權力的公營機構，得以低價收取住宅用地，卻用以重建大量高價商品房屋，再經市場出售謀利，而且成立至今大多數年份都錄得盈餘，截至2019年已經有逾226億元淨盈利。

諷刺的是，儘管市建局2001年成立時，早已訂明「以人為先，地區為本，與民共議」的市區更新理念，但成立近20年來卻往往只是「以錢為本、以錢為先」，因而拒絕真真正正為受影響居民進行原區安置。可是，當市建局只以利益主導營運，特區政府也對居民不聞不問。

以「原區安置」為例，葉毅明便認為，市建局及政府可以彈性處理，例如向受影響的居民提供租或買樓的折扣，讓他們以可負擔的價格遷回當區。至於上述公務員合作社房屋，葉毅明則指，市建局只應該充當該項目的「推手」，讓合作社自行重建，原區居住。