居住正義｜香港房策怪談——置業等同安居，置業等同樂業？

「樓市持續暢旺下，自置單位已成富裕家庭的重要財富來源。」3月1日，立法會秘書處發表「自置居所對香港社會經濟的影響」的研究報告如是指出，政府房屋政策邏輯可見一斑——房屋本是人類基本的必需品，也是一項基本人權，但香港政府自回歸之前已不斷強化房屋的商品屬性，鼓勵社會把「置業」視為「致富」手段，令普羅大眾以為「置業」等同「安居」甚至「樂業」。結果，當局矢志推高的「自置居所比率」，曾由2004年的54.3%減少至2019年的49.8%，更離譜的是，住戶月入中位數只增加78%，樓價竟然飆升了391%。

首次置業年齡　10年推遲14歲

據上述報告，截至2019年，香港自置居所比率已經跌至近20年新低。而收入的增長不但遠遠追不上飆升的樓價，本來就難以應付沉重的生活負擔，例如英國經濟學人2020年底《全球生活成本調查報告》顯示，香港連續兩年成為全球130個城市中生活成本最高之地。

報告亦涵蓋不同年齡群組中，自置居所戶主比例，與租戶戶主比例的數據。當中發現在1997年至2019年間，35歲以下的青年群體的自置居所戶主比例，從22.1%下跌至7.6%，遠低於租戶戶主比例的12.7%——也就是說，青年業主越來越少，而青年租戶越來越多。至於首次置業的平均年齡，也由2010年的30歲，推遲至2019年的44歲——換言之，香港人到中年才有機會置業，而多數青年則只能選擇租房，變相幫了那些把置業作為投資的人群交租。

另外，在2009年至2019年間，私人住宅單位的淨增業權大多由投資者持有，並放租予租戶，並非自住。也就是說，這些具有較強購買力的群體，會購置額外的住宅用以收租，或用於親屬居住——例如上述7.6%的35歲以下自置居所戶主，或有不少也是倚賴父幹才上樓。

長此以往，這種情況便會影響跨時代的財富分配，並放緩社會流動。全球37個市場經濟國家組成的經合組織早前研究顯示，財富分配較收入分配更為不公平，經合組織中，「收入最高」的10%的群體，擁有整體收入的24%，但「最富有」的10%卻擁有整體財富的52%。

受制地產商　不敢增公屋

財富分配不公，令私人物業漸成為高收入人士的投資選項，再加上建樓的龜速，樓價自然水漲船高。報告的中長期展望指出，提升自置居所比率仍充滿挑戰。據2020年12月發表的《長遠房屋策略》最新進度報告，未來10年的私營房屋落成目標，年均量僅為1.29萬個單位，較過去10年約1.35萬個單位的實際年均建屋量還要低，可見供應緊絀。

冰封三尺非一日之寒，2002年起政府收緊土地及房屋供應，停止拍賣土地、無限期停建資助出售房屋及租置計劃等，故在2005至2011年間，新土地供應量減少八成半，房屋總落成量下跌57%，樓價也隨之反彈133%。2018年當局重新調整公私營房屋供應比例，將公私營房屋比例從六四比改為七三比。當中，公營房屋的供應目標為31.5萬個單位，但仍欠6.7萬個單位的建屋土地；私營房屋的供應目標為13.5萬個單位，且將綠置居加入公營房屋類別，「首置盤」加入私營房屋類別。可見，出租公屋、居屋及私營房屋的實際供應量可能更少。

私樓被用於「炒樓」，公屋供應又不足夠，樓價難免居高不下。政府經常辯解，是香港「地少人多」所致，但眾所周知，「香港缺地」是個偽命題——政府不敢觸碰既得利益者，避免與地產商衝突，才是最大的問題。

房策思維須扭轉　置業不等於安居

地產商本來就是既得利益者，在特區政府的傾斜和縱容之下，獲利更甚。據政府資料，2019-2020年的地價、印花稅、差餉收入為2209億港元，佔政府全年總收入的39%。報告亦指，自置居所可為整體社會帶來明顯效益，如培養社會歸屬感及促進社會政治穩定。難怪政府如此鉚足勁頭鼓勵自置居所，不僅有利可圖，更省去建造公營房屋的麻煩，自然百利無害。然而，對於市民而言，收入中位的家庭要18年不吃不喝才能上樓，即使勉強於中年置業，也需背負「樓奴」壓力艱難供樓。如此看來，即便是置業之後，還能否安心居住呢？

當然，將「置業」與「致富」和「安居」等同的思維，並非林鄭政府首創，而是港英時期已形成的頑固觀念。在1972年，時任港督麥理浩發表「十年建屋大計」，至1987年成功為150萬人提供設備齊全及有合理環境的居所。然而，隨著香港經濟騰飛，加上股市和樓市暢旺，港府開始以置業主導房策核心，力圖透過不同政策鼓勵市民置業，以維持社會穩定。

只是，當分配早已失衡、樓市也已失控，但回歸後的特區政府仍然只懂蕭規曹隨，未敢打破前人的錯誤方針，重新以公營房屋主導房屋政策。須知道，安居並非一定要置業，如果政府能夠提供大部分廉價居所，置業應為有能力人士的額外選項。無可否認，在短期內，置業的確能為政府、社會帶來財富，但這並非長久之計，因為長此以往，社會財富分配、流動性等問題，將會愈發嚴重。港府一日不轉變思維，港人便一日不得安居，更別說樂業。