劏房小組須懸崖勒馬　規管租金不可留手

劏房租務管制研究工作小組本周三（24日）舉行最後一次會議，月底將向政府提交最終報告以助立法規管。眾多關注劏房組織連日公開呼籲小組盡力保障租客，但綜合各方消息小組在規管租金議題上卻「放軟手腳」，亦未打算一併處理工廈劏房，估計將令報告效力大減。小組必須如實反映業租客權力失衡後果，把握機會匡正租務市場，緩解21萬劏房居民的苦況。

小組報告據稱將建議強制訂立標準租約，以「兩年死約 + 兩年生約」的形式保障現有租客至少四年的優先續租權，並且水電費收費水平不能高於全個單位的開支。現時香港廉價房屋短缺、劏房業主不愁失去租客，使得他們可以不立紙本租約以便隨時換客，以及收取高於實際用量的水電費，許多租客對於此種待遇也只鹿敢怒不敢言，因此政府訂立上述有約束力的新規矩，應該可望稍微減少租客的煩惱。

加幅應符租客負擔能力

小組報告釐訂租金和加租幅度的規矩可以說是虛有其表。這是因為小組容許每次加租上限高達15%，以兩年期租約計算，相當於每年加逾7%，這加幅既高於通脹趨勢和其他投資回報，亦遠超一般市民的薪金加幅。況且當下劏房呎租堪比豪宅，業主從劏房戶收到的租金已較整戶承租豐厚，按理准許加租幅度應該更低才對。當局如要設立加租幅度限制，可以考慮不高於社會薪金中位數加幅一類更貼合市民負擔水平的指標。

另一方面，不少關注團體除了要求壓低加租率上限外，還有倡議設立起始租金，譬如全港關注劏房平台就提出可以將起始值設在應課差餉租值的1.5倍。若不設立起始租金，業主在新例實施前可能會在簽訂新約之前先行大幅加租，藉此彌補租約期內限制加租損失。本港二戰後的租務管制也曾經引入以1941年12月水平為準的起始租金，可見此一安排實有先例可循，然而研究小組主席梁志祥月前受訪卻指不同意此建議，原因是會侵害業主私有產權。

起始租金須慎選指標

起始租金的概念值得認同，畢竟維護私產時不能漠視體面居住的基本權利，但參考指標就值得商榷。差餉租值只反映整個單位出租的租值，若勉強以差餉租值計算劏房租金，即使添加一個倍數，也難以準確反映劏房單位市面租值。若以最近幾個月的租金作參考，其意義也不大，因為金額早已超出一般租客的負擔水平。工作小組應努力商議一個更符合釐訂起始租金的方法。

最後有一點不可不提，就是工作小組以至政府對規管工廈劏房，以至貨櫃屋、鐵皮屋等不合法居所租務的立場尚未明確。究竟業主和租客簽訂的標準租約能否打釐印，在出現爭議時能否入稟土地審裁處等司法機構，工作小組和政府必須釐清，早日讓這群居民得知能否受新租務管制保障。毋庸諱言，租客違反地契原有用途，但絕大部分可以說是為勢所迫，他們連私樓劏房也租不起才棲身此等單位。因此，政府應酌情給予他們與私樓劏房住戶同等保障。

劏房和不適切住房無疑是一項棘手的問題，租務管制只可說是應急手段，勉強僅能暫時糾正租務市場失衡。歸根究柢，政府必須廣建住房，大幅增加公屋供應，逐步取締各類型不適切住房，才能解決香港的深層次矛盾。