劏房租務管制小組莫為無良業主加持護航

經過一次又一次的會議和公眾諮詢，「劏房」租務管制研究工作小組終於為訂立標準租約列出準則，運輸及房屋局在本周二（26日）向立法會呈交文件。然而，消息顯示租務管制的條款相當厚待業主，處於水深火熱的租客未可喘息。

立法會文件透露，標準租約可列明業主和租客的權利和義務，租期、租金、中止租賃通知期、水電費和雜費安排等。令人憂心的是，租約條款看來仍會優待業主。據《香港01》消息，小組一方面提議「兩年加兩年死約」方案，租客可優先續租，但另一方面建議每次租金加幅上限為15%。換算起來，每年租金平均加幅可達7.2%。

兩年15%加租幅度遠超負擔能力

毫無疑問，這百分比遠超出租整個單位以至其他投資產品的回報率，也遠超現時市民的每年薪金增長，基層住屋支出只會百上加斤。再者，現時劏房呎租普遍已經超過整個單位，若容許續租加15%，只會拉大兩者差距，吸引更多業主改建劏房，加劇房屋問題。要平衡保障租客負擔能力和業主出租誘因，加幅上限應降至每年上限5%，或者以每年通脹加上2%，通縮則凍租，另容許翻新傢俬或裝修適量加租，已是相當不錯。

至於租客優先續租權，其實也是正常不過的安排。這可穩定租客生活，不用為房奔波。代表業主的小組成員佘慶雲回應若落實先續租權業主將失去保障，「拆晒劏房不再出租」，這種說法無疑為靠劏房謀利的業主塗脂抹粉。坊間大部分劏房違規經營，業主已經犯法，為何還理直氣壯為劏房辯護？經營劏房利潤甚豐，不見得業主因為租務管制而放棄業務。目前更大的問題是他們乘租客未能租住大單位之困，榨取其利益。

慎防業主巧立名目由

除了租金和續租權，工作小組亦留意其他事項，包括租管實施前業主會大幅加價或趕走租客。小組不妨參考關注團體倡議，新例實施的首份租約租金要以應課差餉租值為基準。即使要兼顧業主利益，租管可容許起始租金在差餉租值之上加若干百分比。

各項收費糾紛亦值得重視，尤其是租客經常埋怨的濫收水電費。小組須慎防業主巧立名目由雜費補回收入。因此，小組應考慮要麼租約一刀切禁止雜費，要麼要訂明雜費只包括哪些事項，並為金額設限。

租管不能淪租金利潤保障

誠然，劏房工作小組本就不應該需要出現。若然香港樓價租金合理，樓房數目充裕，豈會出現劏房。退後一步，即使供應緊絀，若然大部分的業主跟租客有商有量，就不會出現這麼多租務糾紛，劏房租金也不會媲美豪宅。事實是劏房亂象叢生，良心業主不多，租客處於弱勢一方，因此需要政府介入規管。

必須重申，租務管制要同時保障業主和租客的權益，惟當現在租客勢弱，實施租管初期偏重租客一方也合乎情理。可是，按現有資訊判斷，工作小組在多方面顧慮業主利益，劏房租務規管大有可能淪為保障業主利潤，猶如政府表面上是規管兩電業務，如今卻為兩電保障利潤。工作小組幾個月來深入了解劏房實況，又委託學者專家研究，希望能夠向政府提出符合社會公平正義原則的租務管制建議。