香港新方向｜探討香港未來的城市發展模式

第二次世界大戰後，香港經歷了「城市化」過程，人口向市區遷移，進一步擴大城市規模。與此同時，新市鎮的「近郊化」現象也促使擴展市區呈現城市化趨勢，市民往往日間在市區上班，夜晚回新市鎮居住。

過去幾十年的城市發展模式形成了香港重南輕北的格局。時而勢易，香港如今正處於新時代的關鍵時刻，一方面北部都會區和交椅洲人工島項目被視為下一波的「近郊化」；另一方面，香港也致力於推動市區重建的「再城市化」，通過改造和改善市區，吸引人口和資本回流，促進城市的經濟、社會和文化復興。

然而，市區重建進度未如理想，無法跟上樓宇老化的步伐，零散出現插針而建的單幢新建樓宇，也揭示了香港整體規劃視野上的不足。政府不應把北部都會區和交椅洲人工島項目的「近郊化」與市區重建的「再城市化」視為獨立作業，相反應將其視為相輔相成的契機。

來稿作者：劉兆光

根據現行的《香港規劃標準與準則》，香港市區和鄉郊的住宅發展密度受到地積比率的限制。例如，香港島的地積比率限為8至10倍，九龍及新九龍限為7.5倍，新發展區及綜合發展區限為6.5倍等。然而，這樣的地積比率分佈是否能夠提供宜居的生活環境值得我們思考。或許政府應該考慮降低市區的地積比率，同時提升某些新發展區（如北部都會區）的地積比率。進行適當的空間調配。

市區重建局最近推動了一些較大型的重建計劃。其中，在土瓜灣試行了「小區發展」模式，並在油旺引入了「規劃主導」模式。這些模式以大型規劃為基礎，制定了區內未來的發展方向，不僅僅是興建樓宇，還為社區帶來了新的面貌。然而，這些大型重建計劃也帶來了更高的開發成本，涉及到更多居民的安置和賠償問題。早前市區重建局行政總監韋志成在接受傳媒訪問時曾表示，油旺地區的重建確實面臨著資金短缺和土地不足的挑戰。

一般而言，市區層數較少的舊式樓宇往往尚未用盡地積比率，故理論上市區重建可以藉以釋放這些發展潛力，使社會能更有效使用土地資源。可是，現時尚待重建的舊式樓宇多為第二次世界大戰後產物，典型是五至九層的唐樓，尚未用盡地積比率不及戰前的多，故對發展商而言重建戰後唐樓的財務可行性減低了不少。政府目前正大力推動北部都會區和交椅洲人工島兩個項目，這些項目將提供大量土地，其實為市區重建提供了機遇。發展局於交椅洲人工島的策略定位指出，「能提供調遷空間支援港島和九龍舊區重建所引起的連鎖流動」，但政府尚未明確說明如何有效調撥這些新增土地，社會上也難以理解城市發展的方向。

城市規劃委員會於今年7月發布新規劃指引，以油旺為試點，容許發展商在把「輸出地盤」的准許總樓面面積，透過提出規劃申請放寬「接收地盤」在有關分區計劃大綱圖所准許的地積比率／總樓面面積限制，轉移至位於同一分區計劃大綱圖上的「接收地盤」，上限為「接收地盤」准許總樓面面積的30%。筆者認為，轉移地積比的概念不應只限於油旺區域，更可以擴展至北部都會區和交椅洲人工島，把市區本身的地積比，策略性輸出至新發展區。此舉能吸引有意參與北部都會區和交椅洲人工島的發展商，同時參與市區重建工作，創造雙贏局面。此外，筆者建議市區重建局可以從北部都會區的購入相對低價的土地，並參考深圳興建「回遷房」的經驗，對受市區重建項目影響的業主以作實物賠償，賠償比例為則視乎地點調整額外面積，鼓勵受影響的業主「住大啲」。這項措施不僅有助於減輕市建局的壓力，還為業主提供了搬遷的誘因，並吸引更多人口遷入新發展區以促進發展。

在後新冠時代，居家辦公和數字經濟的興起帶來了去中心化的趨勢，為香港提供了重新評估未來數十年土地需求和分佈的契機。規劃署於2021年公佈的《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》僅粗略估算了未來各類土地用途的需求，卻未有實際規劃土地用途分佈和各地區的發展密度，及當中「頭輕尾重」的私營單位重建量假設也值得相榷──於 2021 年至 2030 年期間假設平均每年重建約4,000 個私營單位，並待2031 年至 2048 年期間則每年重建約 14,000 個私營單位。政府可以借鑒新加坡的做法，每20年編制一次《概念規劃》，制定城市發展的宏觀策略，並每五年更新一次具法定效力的《總體規劃》，明確每個地段的面積、使用用途和發展參數。這樣不論是公營還是私營企業參與發展或重建時，都能根據規劃進行，共同塑造美好未來的願景。

正所謂「落紅不是無情物，化作春泥更護花」，各持分者都應該擁抱大趨勢，探討未來的城市發展模式以讓香港走更長遠的路。市區老化問題已經迫在眉睫，政府應該大膽提出更具吸引力的方案，充分利用未來新增土地資源，全力推動市區重建的步伐，讓市民分享社會發展的紅利。

作者劉兆光是特許測量師及ESG分析師，香港新方向成員。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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