市建局「同區七年樓齡」將不再？

十年河東，十年河西。市區重建局在十年前經常被罵「低買高賣」、賺錢牟利，現在卻說是「高買低賣」、結構財赤。不變的是，彼時主席蘇慶和認為「同區七年樓齡」有份造成財政壓力，此時行政總監韋志成再三建議檢討「同區七年樓齡」機制。

市建局即將發布2022/23年報，主席周松崗和行政總監韋志成近日率先向傳媒透露，過去一年錄得35.3億元淨虧損，為九年來首次見紅。既說九年來首次，「結構財赤」此刻自然言之尚早。本港樓市會否持續甚或長期低迷，市建局未來幾年的新盤能否收回成本，現在難以下定論。

不過，無論市建局會否陷入結構財赤，「同區七年樓齡」的機制也是值得討論。畢竟由蘇慶和到韋志成，市建局對收樓開支一直非常關注。湊巧的是，當年有說蘇慶和因為想節省兼善里的收購成本而觸發譚小瑩辭任，現在韋志成批評「同區七年樓齡」的事例也是兼善里，質疑每平方呎1.6萬元的收購價是否在幫助業主換樓。

特惠水平歷來多變　曾按十年樓齡計價

首先，所謂「同區七年樓齡」，正式來說是自置居所津貼，屬於特惠（ex gratia）性質。亦即市建局或者政府在徵收舊樓時，除了會按物業市價作出賠償，亦會給予合資格的業主一筆補償金，關注的不是收購是否等值交易，而是市民能否在原區置業。

在1978年清拆荃灣西樓角後，香港政府引入了自置居所津貼，土地發展公司以及後來取而代之的市建局同樣有此機制。不過津貼是多少，則時有不同，由新樓到樓齡十年的樓價都有。2000年準備成立市建局的時候，政府原意是以十年樓齡計算，但在坊間業主以及立法會議員的要求下，才用了「同區七年樓齡」的準則，並一直沿用至今。

比起「七改十」　政府更要調控樓市

值得留意的是，不論土發抑或市建局，他們收購舊樓都是私人協議性質，亦即是他們可自行決定採用多少年樓齡的標準出價。不過政府收回土地的津貼標準定了在同區七年樓齡，市建局亦沒可能改用十年，不然業主寧可拒絕收購，等待當局強制徵收並給予七年樓齡的特惠津貼。

所以市建局雖然在過去十年多次表示「同區七年樓齡」的收購價高過，關鍵仍然在於政府意向。事實上，由陳茂波、黃偉綸到甯漢豪，歷任發展局局長都未曾有意檢討機制。當年蘇慶和亦曾經估計，政府不會同意修改「同區七年樓齡」的做法。箇中原因，莫過於「七改十」必定引起舊樓業主反對，立法會議員自然難以同意。

但另一方面，說回市建局的財政狀況。當年政府曾經推算「十改七」只會令重建成本增加百份之一至二，現在就算政府同意「七改十」，對於市建局的收購成本又能節省多少？歸根結柢，政府必須從宏觀調控、令樓價平穩，才能避免市建局的收購成本節節上升，落成後又不至於要低價賤賣。