多聲道｜從深圳城市更新看香港市區重建

城市更新在城市的持續發展中發揮著重要作用，促進社區新陳代謝，從而改善社區的生活條件、交通和公共服務。深圳和香港一河之隔，有著不同政策法規推動著城市更新。近年來，深圳的城市更新速度驚人，截至2022年12月31日，深圳市納入城市更新計劃公告專案共1014個，總用地面積約89公頃，對比香港島的陸地面積79平方公里還要大。深圳的城市更新經驗豐碩，實在值得香港借鏡。

來稿作者：劉兆光

深圳早於1993年開展原羅湖舊城區的改造，及至2000年後改造的福田漁農村、羅湖水庫新村、福田崗廈村等城中村改造取得突破性進展，為核心區帶來可觀的土地儲備。2009年，深圳實施《深圳市城市更新辦法》，為國內首部關於城市更新的政府規章，提出了城市更新的概念。及至2021年，深圳頒佈《深圳經濟特區城市更新條例》，針對釘子戶的難題將個別徵收的門檻從以往100%下調至95%，並訂立舊住宅區合法建築的置換標準統一不低於套內面積一比一。這足見深圳意欲加快舊改進程的決心，當中佔地達0.6平方公里的白石洲舊改是深圳現時最大的城市更新項目，拆遷進度如火如荼。

據統計，香港樓齡達50年以上的舊樓在過去十年間由3900幢急增至8600幢。市區重建局一向主導著香港城市更新，積極地把市區土地「循環再用」，一方面走在與業主磋商收購的前線，另一方面進行研究納入項目於分區計劃大綱圖，推出地積比率轉移、街道整合和住宅╱非住宅地積比率互換等新規劃工具。然而，遺憾的是市區重建的步伐始終追不上樓宇老化的速度。有見及此，市區重建局值得向深圳城市更新借鏡提速提量，不然對長遠房屋供應及市民生活質素構成深遠的影響。

市建局可與發展商合作　規劃綜合體

香港的舊樓分層的樓宇業權分散，甚至已經難以聯絡業主，引致私人發展商收購舊樓業權相當困難。市區重建局可以運用「尚方寶劍」，透過《土地收回條例》收回土地，整合釋放一些私人發展商難以處理的土地。可是，礙於收購重建地區業權開支持續飆升，市區重建局面對財政壓力及現金流不足，致使未有大刀闊斧的推進大範圍的市區重建項目。參考深圳經驗，市區重建局可以與私人發展商合作，借助發展商的外部融資的財務優勢以推展重建項目，並利用地積比轉移和住宅／非住宅地積比率互換等誘因提升項目層面的財務可行性。

許多市區重建局重建項目地盤面積狹小，並相鄰土地又因種種原因未能合併發展，引致出現「鉛筆樓」的情況。這些小型地盤重建而成的樓宇，一般而言實用率較低，且欠缺整全的社區配套設施，以致社會效益不高。參考深圳的經驗，城市更新項目的規模一般較大，可規劃為結合商、住、酒店等的綜合體，甚至可設計為人車分流，有效降低噪音和污染。項目更可運用物聯網技術，應用區域性的建築資訊模型，提升管理效率和生活質素，建構「智慧城市」。

城市更新是社會大勢所向，因為難以單憑私人市場能追趕到城市老化的速度，當中且涉及巨大重建成本，故必須有賴政府或半政府機構的強有力介入提供城市更新這種「共用品」。香港市區的土地稀缺，而舊區土地的市場價值也遠比新開發區的高，耽誤舊區重建乃社會浪費「死三角」。筆者期望在現屆政府落實「為市民謀幸福，為香港謀發展」，在開發北部都會區與交椅州人工島之外，也不忘平衡市區重建的發展。

作者劉兆光是特許測量師、ESG分析師及香港新方向成員。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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