聖雅各福群會｜放寬強拍門檻同時要保障租客、支援小業主

2018年公佈的《香港2030+》指出，若不拆卸任何私人樓宇，2046年香港將會有32.6萬棟樓齡達70年以上的私人樓宇；部份樓宇缺乏管理或出現樓宇結構問題，也難以透過樓宇復修處理。面對市區更新及雙老化（樓宇老化及人囗老化）等趨勢，社會早前已提出降低《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（強拍條例）門檻的訴求。特首於施政報告也宣佈，發展局即將展開修改強拍條例徵詢意見。

來稿作者：聖雅各福群會市區重建社區服務隊

作為向市區重建局的重建項目提供社工支援服務的團隊，根據我們的經驗，不少基層街坊——尤其劏房租客居住在這些強拍樓宇之中。我們觀察到，無論強拍門檻是多少，強拍可能會令業主為求盡快履行發展商的收購合約，迫令租客遷出或提早完結合約；租客面對來自業主的迫遷壓力，其住屋權將受影響。因此，我們希望提供一些有關支援受影響租戶的觀察及建議，以供公眾及決策者參考。

訂立租客的補償準則及方案

在強拍條例下，除了向土地審裁處進行申訴外，基本上沒有清晰的準則闡述針對租客的賠償。今年開始執行規管分間單位租賃的《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例》(劏房租管)，其原意是加強保障劏房住戶權益。一般而言，劏房較常位於樓齡較高、缺乏樓宇管理保養或俗稱「三無」等大廈，縱使業主與劏房租客履行劏房租管條例，但仍會遇上強拍。在此處境下，現時劏房租管沒有任何條款，以保障欠缺標準租約、遇上強拍或遭受重建下被迫遷的租客。事實上，在過去的強拍個案上，發展商或業主為求讓租客遷出，或許會提出一些補償，但這不是必須的租約條款或法例要求，當租客或劏房租客遇上強拍，除了獲得退還按金或租金外，基本上沒有法例保障、具體賠償或安置準則的。

我們過去跟進市建局重建項目的租客補償個案之中，發現不少住戶出現居住困難；不過，當租客符合若干的資格，可獲由市建局提供的現金賠償或安置。雖然這些安排未必盡善盡美，但市建局的安排為租客的居住問題提供了出路，讓受影響的租客安心。相比之下，強拍沒有清晰條文或指引保障租客，甚至與劏房租管保障租住權的原意背道而馳。

在現有機制下，當強拍門檻降低、租客面對強拍，我們可預見租客會自行到土地審裁處申訴或選擇沉默，但此舉只會增加租客認為不公而申訴賠償的法律個案，並不符合成本效益。另一方面，租客也需尋找一個替代居所——若合資格者便申請過渡性房屋或簡約公屋，被界定為無家可歸者會嘗試申請臨時收容所或中轉屋；但這種安排猶如把強拍所衍生的替代處所問題，轉嫁給政府及其他社會上的持份者。

強拍是跟隨整體市區更新及重建步伐的，如果重建項目符合公眾利益，尤其是在修訂規劃大綱圖並鼓勵私人發展商協助推動的重建項目；因此，若有租客因為重建造就的公眾利益為由而必須遷出，受影響的租客應獲得公道的賠償。在此，我們建議一些準則，例如：可考慮以應課差餉租值或政府特惠津貼的若干倍數為計算賠償的基準。至於如何集資賠償予受影響的租客，我們建議推動強拍項目的發展商、收購公司或業主，預留一筆資金以賠償或安置受強拍項目影響的租客。

加強資訊及部門協調
中介或支援服務到位

市建局重建項目與強拍的分別是，前者在宣佈重建項目時必須刊憲公佈，讓大眾知悉該大廈需要進行重建及收購，市區重建社區服務隊的社工就能在市建局宣佈重建項目時迅速介入，以支援重建區內街坊的需要。相比之下，強拍項目則是業主自行籌組並邀請發展商收購，或發展商主動提出收購，當項目已達強拍門檻而到土地審裁處提出強拍申請，公眾才能知悉強拍項目。除非業主、法團、發展商、或有機會列席業主立案法團會議的人士主動接觸擬議的中介服務，否則項目已經收購至某個階段、土地審裁處上載該強拍申請的資訊後，中介或支援服務才知悉項目已遭強拍，大大延遲對大廈住客的支援。我們留意到政府有意預留資源協助小業主面對強拍；就經驗而言，服務的盡早介入（early intervention）是成功紓緩問題的關鍵。

因此，若果能夠在業主或發展商計劃強拍的初期便能讓社工或中介服務提供支援，相信能提升收購成效，事半功倍。我們建議政府訂立指引，由政府部門統籌及協調各持份者，以便社工隊適時介入，加強支援小業主，加快收購。我們也建議政府加強公眾教育宣傳，讓公眾明晰收購及重置居所的手續及權益，一來減低業主和租客的焦慮，二來減少眾說紛紜所致的誤解，有助加快收購及重置居所的時間。

重建涉及公眾利益，政府曾承諾市建局的重建項目不會導致任何人無家可歸。強拍政策同屬市區重建，但觀乎其原意，卻缺乏對受影響租戶權益的保障。另一方面，當強拍條例下對租客沒有任何保障，即使為受到強拍影響下的街坊提供社工隊支援，無論社工如何積極跟進，但缺乏具體的補償準則及配套，仍會引起許多不必要的爭議。

關於強拍條例草案：

《2022年施政報告》建議，加快市區重建，因此放寬樓宇強拍準則——「加快業權統一以利老舊市區重建 — 建議放寬申請強拍門檻，樓齡達50年或以上但少於70年的私人樓宇門檻由八成業權降至七成，樓齡達70年或以上則降至六成。位於非工業地帶的工廈，如樓齡達30年或以上，門檻降至七成業權；另放寬相連地段強拍申請要求、精簡強拍法律程序，以及透過專責辦事處為受影響小業主提供更多支援。今年內就方案諮詢立法會和持份者」。

立法會發展事務委員會，將本月22日（二）舉行會議，當中就「更新及精簡強制售賣制度的建議措施」作出討論。條例對現有租客有何保障：

根據該條例第4(6)條，土地審裁處可作出命令對被終止租約的租客作出賠償。根據該條例第8(3)條，在售賣有關地段後，倘若土地審裁處下令業主向租客作出賠償，每名業主必須各自向自己之前租客作出賠償。受託人會在有關業主的淨售賣收益中扣除土地審裁所指定的賠償額，才把餘數付予該業主（第11(2)(c)條）。在租客將物業交吉之前，受託人不得將賠償中半數以上的款額付予租客（第11(4)條）。

條例亦保障租客在拍賣成功後購買該地段之購買者成為業主之日後6個月屆滿，方須交吉有關物業。

聖雅各福群會市區重建社區服務隊於2003年成立，提供服務予受市區重建局項目影響的人士，從而減輕重建對居民生活所帶來的影響。文題為編輯所擬，原題為「就修訂強拍條例對保障租客的建議」。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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