關焯照｜交椅洲人工島是否物有所值呢？

政府於上年12月底向立法會提交一份名為《中部水域人工島研究》的討論文件，指出交椅州人工島的總工程造價約為5800億元，較原先推算的5000億元，上升了800億元，升幅達一成六。至於人工島的私人住宅和商業用地賣地收入則估計為7500億元，較2019年時的估算約為9740至11430億元，低出兩成三至三成四。從今次政府調整造價成本和賣地收入來看， 要準確估算大型基建的收益的確是一件高難度的事， 而人工島工程從填海至落成需時10年，誰能保證不會有突發事件拖累整個人工島的興建過程和回報呢！

來稿作者：關焯照

根據政府在2018年9月公佈的《建造業2.0 變革的時刻》，近年幾個複雜大型基建項目持續出現嚴重超支的狀況 。以港珠澳大橋為例，其造價由最初估計的435億元上升至2018年通車前的1177億元。至於高鐵和蓮塘的原先核準項目預算分別為696億元和267億元，但幾年後的修訂核准項目預算卻分別急升至892億元和354億元。現時人工島的工程造價是以上三個基建總成本的1.71倍，一旦超支，數目肯定驚人。因此，政府必須小心估算人工島的造價，以保障公帑用得其所。

政府基於近年樓宇及土地價格出現調整，決定下調人工島的土地收益是在意料之中，但土地收益的下調幅度是否足夠？這是值得大家作進一步探討，特別是在過去幾年的移民潮，香港人口於2022年年底已下跌至733萬人，較政府統計處所推算的765萬人，少了32萬人，而這種高估人口狀況會隨著時間過去而變得更嚴重。從房屋需求的角度來看，政府高估未來人口增長亦可能同時高估房屋需求，為善用公帑，長期的房屋需求必須要有準確的估算。

發展局局長甯漢豪於上月底對傳媒聲稱，香港人口數字下跌只是暫時現象，而人口下降也並不代表家庭住戶數目減少，因此需要有足夠土地興建房屋。從甯漢豪的說法，香港中長期人口數目似乎不會下跌，而近期家庭住户數目回升也正好引證，即使人口下跌，但由於「家庭小型化」的關係，家庭住户數目始終會從低位反彈。

房屋供應或過剩　寫字樓需求減少

如果大家熟悉統計處的人口和家庭住戶數目的推算，相信對局長的說法難以苟同。從統計處在2019年公佈的人口推算，即使沒有考慮近年的移民潮，但由於人口急速老化和低生育率的原因，香港人口將於2041年見頂，之後便持續回落。至於家庭住戶數目也由於人口下降的關係將於2048年見頂。此外，家庭住戶數目在2022年第4季回升至267.8萬個，但仍然低於統計處預測的 271.05萬個，兩者相距3.25萬個單位，而隨著時間過去，其現實和推算數字兩者差距也只會不斷擴闊。假若政府不理會家庭數目增長將遠低於預期，最終本地樓市只會出現房屋供應過剩的問題。

人工島的另一功能是為香港打造第三個核心商業區（CBD），但近年興起的「在家工作」（Work From Home）模式卻為商業樓宇需求帶來龐大壓力。以現時香港甲級寫字樓空置率超過一成半來看，市場對商業樓宇的需求的確有所減少。 如果考慮到「在家工作」的浪潮持續，將來落成的核心商業區會否帶來預期的土地收益，政府必須仔細研究。

此外，政府估計整個人工島項目會為香港提供27萬個就業職位。然而，高盛發表報告指出，在可見的將來人工智能（AI）有能力可能取代全球一成八的職位，而香港更有三成的職位有機會被AI代替。基於高盛的研究，政府在計算創造職位數量時，職位人工智能化的影響是否已作全盤考慮？這問題是必須有所交待的。

人工島項目涉及龐大公共開支，如果沒有對未來世界的改變作出周詳考慮，即使強行完成人工島項目，最終只會吃力不討好，浪費大量人力物力收場。

作者關焯照是冠域商業及經濟研究中心主任。內容僅代表作者個人觀點，不代表香港01立場。

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