洪雯｜構建「橄欖型社會」　為夾心階層和青年建屋

中產階層被視為社會穩定的基石；一個健康、穩定的社會，中產階層理應佔大多數，極富和極貧的人口佔少數。這種「中間大、兩頭小」的理想社會結構，被稱為「橄欖型社會」。

來稿作者：洪雯

建設「橄欖形社會」應成為香港的發展目標

擴大中產階層是多個經濟體的發展戰略目標。2010年起，內地提出建構「中等收入者佔大多數的橄欖型分配格局」。到了去年，「橄欖型社會」依然是中央財經委員會的會議焦點之一，「擴大中等收入群體比重」被視為實現「高質量發展」和「共同富裕」的必由之路。 而美國拜登政府則提出了「服務美國中產階級」的外交政策。

觀之香港，我們是一個富裕經濟體，但貧富差距懸殊，跟「橄欖型社會」尚有距離。因此，壯大中產階層、構建「橄欖型社會」，同樣也應是香港的發展目標。

欲實現這一目標，有兩個核心條件：讓中產「安居」和「樂業」——也就說，我們的住屋供應結構和就業結構，也應該是相匹配的「橄欖型」。

沿著這一思路，我在立法會的工作有兩個重點：其一，增加土地房屋供應，尤其是中產階層住屋的供應，讓中產「安居」；其二，推動香港產業結構的多元化和實體化，提供大量的中產就業職位，讓中產「樂業」。後者另文再述，本文重點討論中產階層的「安居」問題。

「橄欖形社會」需要與之匹配的住屋結構

一個「橄欖形社會」的中產階層應該佔多少比例，並沒有一個國際認可的標準。環顧全球，在歐美，挪威、德國、加拿大等國家，中產階層佔了全社會70%人口；在亞洲，韓國、新加坡的中產人口比例也超過60%。據美國 Pew Research Center 的數據，2018年，美國大約有52%的家庭是中等收入家庭，29%的家庭為低收入家庭，19%為高收入家庭。Pew Research Center的數據同時顯示，在1970年，美國中產階層家庭的佔比超過60%；1960年代比例更高。可見，美國的中產階層一直處於萎縮狀態。

如果我們大致以美國2018年的情況作為一個參照，可以將「橄欖形社會」粗略定義為：中產階級在社會全部家庭中的佔比至少為50%、基層少於30%、極富少於20%。也就是說，在「橄欖形社會」中，至少一半的家庭是中產階層。從這個數據出發，香港未來欲發展成為橄欖型社會，中產階層住屋量應達到房屋總量的至少50%，而基層住屋在比例上不應高出30%。

香港房屋結構正出現「底層坐大」的趨勢

根據2021年生效的輪候公屋入息限額，二人家庭每月入息限額為1.955萬元，意味著如果二人同時工作，基本上兩人都是領取最低工資——顯然，公屋的定位是基層住屋。若香港欲成為「橄欖型社會」，公屋在所有住屋總量中所佔比例不應超過30%，而中產住屋的比例應高於50%。

而在香港現階段的房屋結構中，公屋、居屋、私樓的住戶比例約為30.3%：15.5%：53.5%，餘尚有大約0.7%的臨時房屋。也就是說，公屋目前的佔比，其實已經到達「橄欖型社會」的上限。富裕家庭有大把選擇，我們暫且不談；關鍵問題是，中產階層，尤其是中產偏下的「窮中產」（即「夾心階層」），有沒有充足的住屋選擇？

針對劏房問題，香港政府採取了最直接的解決方式——集中資源加速、加量建公屋。2018年，政府將公私營房屋的供應比例，從60:40，調整為70:30；即70%的新增土地，將會用來興建公營房屋，而當中超過70%是公屋。而在剛剛公佈的《施政報告》中，政府將在未來5年將提供15.8萬個公營房屋單位，比之前的預計供應量大幅增加50%，當中大部分也是公屋。毫無疑問，公屋在整體住屋結構中所佔比例，正在穩步上升；香港的房屋結構，正出現「底層坐大」的趨勢。

在短期，為盡快讓輪候公屋的基層市民早日上樓，我贊成加快和增大公屋的供應；但從中長期建設「橄欖型社會」的視角來看，這種集中資源建基層房屋的模式，未能起到扶助、壯大中產的作用，將會帶來幾大問題。

集中資源建公屋 ，青年難受惠

中產階層的住屋選擇大約有三類：購置居屋、購置私人住宅、租住私人住宅。讓中產有住屋選擇，就需要協助他們或者置業，或者租住面積和質量合理的私人住宅。

在置業方面，要壯大中產，我們大可先從青年和有力向上流動的基層兩個群體著手，協助他們攀上置業階梯。可惜過往的房屋供應策略，並未達到這個效果。

有求職網站兩年前公布了《2020年大專生就業狀況調查報告》，發現大專畢業生首份工作的平均起薪點為1.6萬元，金額已超越公屋一人家庭入息上限，更別論那些積累了工作經驗、曾獲加薪的年青人。因此，對他們來說，置業只有兩個途徑：抽居屋、買私樓。

不過，居屋停建多年，儘管近年復建，但供應遠遠滿足不到需求。過去五年，居屋平均每年超額認購48倍，中籤如同「不可能任務」。

別無他選下，大批有置業需求的「夾心階層」市民唯有湧向私樓市場，大量「細價單位」、「納米樓」因而水漲船高，價格升幅令人咋舌。根據香港大學《香港經濟政策綠皮書2022》所發現：在2004年價值100萬的單位，到2020年平均貴了四倍；而在2004年價值500萬的單位，到2020年平均貴了兩倍。顯然，「細價單位」等升幅遠高於其他類型的單位。

結果，在「抽不到居屋，買不到私樓」的惡性循環下，青年自置居所比率每況愈下。按政府統計處數據，1997年，35歲以下年青人佔全港自置居所業主的22.1%；2019年，比率已急降至7.6%；另有研究發現，首次置業人士的平均年齡，亦於2019年推遲至44歲。而選擇租樓的「夾心階層」，在過去這些年隨著租金上升，越租越遠、越租越小。

沉重的住屋和生活壓力，恐怕將逼使更多青年離開香港。今年第二季，20至24歲和25-29歲兩個年齡群的勞動人口，已較去年同期下跌了15%和9%，跌幅冠絕所有組別。假如我們再不正視問題、協助青年置業安居，恐怕香港「人財」流失的情況將持續下去，對香港勞動市場隨時造成不可逆轉的傷害，枉論建成「橄欖型社會」。

上流選擇少，基層困守公屋

青年以外，基層中其實有相當部分有力成為「橄欖型社會」的生力軍，包括已入住或正在輪候公屋的住戶。然而，基於香港現階段夾心階層的房屋種類和供應量不足，使他們向上流動的通道受阻。

一方面，部分公屋居民為了享受低廉租金，根本無意離開公屋體系；即使成為公屋富戶，也寧願通過多繳納租金，留在公屋體系當中。

另一方面，部分有意上流的公屋住戶，亦無奈被困在公屋當中。回顧過去五年新推售居屋的申請數量，房委會每年平均收到35,500份「綠表」申請，而且「綠表」於整體申請表的佔比更有所增長，從2017年的12%上升至今年的20%，可見相當一部分的公屋住戶有意透過置業，逐步改善自身生活。但跟青年一樣，在居屋嚴重供不應求的情況下，很多「綠表」申請最後石沉大海；與此同時，他們財力亦無法負擔私樓，最後被逼滯留公屋。

現實是，因中產住屋選擇不足，一批本有潛質向上流動的住戶，為了留在公屋，不得不維持一個相對低的收入，不升職、不加薪，放棄向上流動，以確保入息及資產不過公屋上限。而這批有潛質成為中產的公屋住戶未能遷出，亦大大阻礙公屋的流轉，拖慢劏房戶上樓。而劏房戶中，亦有不少為了維持輪候公屋的資格，選擇「躺平」，完全不工作，或者僅僅從事兼職，很多勞動力也就這樣白白凍結在公屋輪候冊上。

短期重公屋，長遠應集中資源為中產建屋

所以，要穩住青年、釋放公屋中的人力資源，增加居屋及可負擔私樓（包括租和買）的供應、構建「橄欖型」的住屋結構，是我們必需的選擇——這正是我在《施政報告》諮詢期致力向政府反映的觀點。

很高興政府採納了當中部分意見，在《施政報告》宣布推出「私人發展商參與興建資助房屋先導計劃」，鼓勵發展商改劃自身土地，興建資助出售單位，以公私合作的方式提升建屋效率，讓市民更易「上車」；《施政報告》還提出多途徑提供青年宿舍，並將推出更多「首置」土地及項目，協助青年置業，為他們提供更多往上爬的誘因——這些「提量」的措施無疑是十分正面的訊息。在「提質」的方面，《施政報告》也為資助房屋單位訂下「實用面積封底」，確保了「上車」市民最基本的居住質素，有望增加綠表與白表買家的置業意欲，成為「橄欖型社會」的中堅份子，亦能加快騰出公屋，讓劏房居民盡快上流。

「質」和 「量」齊頭並進，將有助香港穩步提升置業比率，令更多市民擁有置業的渠道和動力，《施政報告》無疑走對了方向。但是，不得不強調的是，保證了「質」的夾心階層住屋，其供應量到底未來能增加多少，《施政報告》並未清楚交代。正如前文強調，我贊成短期將大部分資源用於興建公屋，盡快解決劏房問題；但從中長期來看，我們應從建設「橄欖型社會」的視角，適時調整公私營房屋的供應比例，集中資源建設中產住屋，讓中產階層有充足的住屋選擇，吸引和鼓勵基層市民向上流動，實現階層跨越，同時加快公屋的流轉。

所以，隨著香港逐步邁向「橄欖型社會」，長遠應逐步減少新增公屋供應量；甚至，當社會發展到達一定階段，劏房問題解決、市民對公屋需求有所減退的時候，可考慮在舊公屋原址，重建成更高質量的中產住屋。

一些增加夾心階層住屋的額外建議

在與市場合力，加快為夾心階層造地建屋方面，我們還應開拓思路，多途並進。事實上，香港市區內仍存在不少閒置的房屋資源，只要靈活調度，能迅速為青年和夾心階層提供多種安居選擇。我有兩個額外建議，在此拋磚引玉：

（一）放寬二手居屋擔保年期，釋放被擠壓的供應量

除了購買新居屋和「綠置居」，2018年開始恆常化的「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）也為市民提供了另類的置業選項。可是市面上存在一批「白居二」單位，長年乏人問津。以2020年為例，當年「白居二」的成交比例僅有四成多，即4,500個名額當中，有多達2,500名中籤者放棄配額，為計劃恆常化以來「棄籤」最多的一次。

反應欠理想，主要跟擔保按揭條款不夠吸引有關。按現時規定，未補地價的二手居屋由房委會出任擔保人，擔保期最長30年，由首次發售日期起計，而銀行則一般以「30年扣減樓齡」來計算按揭年期。換言之，樓齡越高，政府擔保期越短，買家需要面對按揭成數下調和還款期被縮短的風險越大。

觀乎香港現時的居屋分佈，以九十年代至千禧年代的居屋數量最多，佔總數超過六成。這些屋苑大多地理位置優越，生活配套齊全，但由於樓齡較高、政府擔保陸續到期，以致大部分買家未能承造高成數按揭，無奈卻步。最後買家只有轉向購買樓齡較低的二手居屋，惟大部分仍處於禁售期，可供選擇十分有限。

所以，要釋放這批被鎖死的二手居屋，政府就必須替其擔保年期鬆綁。房委會可研究放寬30年擔保年期，並與銀行探討調整按揭及還款期的可行性，讓這批樓齡接近、甚至超過30年的居屋單位也能承造較高成數按揭。只要在供款安排上增添彈性，相信這批樓齡較大的二手單位能馬上回應一部分市民的置業需求。

（二）改建市區唐樓為「青年宿舍」

是次《施政報告》提到將利用酒店和旅館，改裝成「青年宿舍」，解決青年的居住問題，是個創新。除此之外，我認為政府也不應該忽略市區唐樓的發展潛力。只要作適量改建，它們同樣能貢獻「青年宿舍計劃」，成為青年置業前的「中轉站」。

香港現存不少唐樓，不論戰前或戰後，均未被評級，政府應該及早跟進。評級後，政府可考慮提供更多經濟誘因，讓業主翻新改建，並騰出部分單位改建成「青年宿舍」。宿舍的運作方式，亦可參考《施政報告》中有關改建酒店和旅館的做法，交予非政府機構管理。

改建市區唐樓作快速的「青年宿舍」有三大好處：（1）翻新唐樓時間快，可免卻申請土地改劃；（2）唐樓多在市區，交通便利，適合上班族；（3）目前「歷史建築維修資助計劃」金額上限僅為200萬，金額過低，「青年宿舍」能為業主提供翻新誘因，賦予歷史建築物一個新的時代意義，達致市區重建和歷史保育共生共存。

今年，政府已決定以六億元推出「文化古蹟本地遊鼓勵計劃」，我們何不趁機保育一批具有特殊建築風格和歷史意義的唐樓？我相信，倘若活化成功，不少唐樓還有力成為青年宿舍和旅遊景點，為社會創造的多元的效益。

總結

構建「橄欖型社會」，需要有與之匹配的、以中產為主的住屋結構。未來，香港應逐漸擺脫集中資源建公屋的房屋供應模式，逐步調整到以中產為核心的建屋模式，為青年和夾心階層提供充足的住屋選擇，並助基層上流，實現階層跨越，從「基層坐大」，轉變為「橄欖型」的住屋結構。

這個調整的過程不是短期能實現，亦定會夾雜各種挑戰。但只要持之以恆，朝著正確方的向邁進，配合經濟結構的轉型，我們終會從量變到質變，逐步走向中產壯大、市民安居樂業的「橄欖型社會」。

作者洪雯是立法會議員（選舉委員會）及發展商研究主管。文題為編輯所擬，原題為「構建『橄欖型社會』的住屋結構」。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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