01倡議｜政府主導土地共享　私人居屋提高品質

行政長官李家超周三（19日）發表《施政報告》，社會各界關注其中覓地建屋方面將會提出什麼政策措施。李家超、財政司司長陳茂波、副司長黃偉綸等說過會重啟及優化私人參建公營房屋，維持土地共享先導計劃並調整細節安排。

無論土地共享抑或私人參建，兩者都只是輔助性質，在政府資源與能力應付不來的時候作出支援。例如1978年4月港英政府公布私人參建居屋計劃詳情，時任首席助理房屋司鍾麗幗便直言邀請私人發展商原因是房屋署「不勝負苛（over-burdened）」。林鄭月娥2018年宣佈推行土地共享，也是在無力解決私人領域大量囤地的背景之下，為了「更早釋放、更好利用那些不在政府發展規劃的私人擁有土地」而作出妥協。

因此現屆政府若要保留和改革此兩項政策，亦不應該將土地的發展權與責任完全假手予市場處理，以此取代《收回土地條例》等由政府主導的發展選項。在推進兩項政策的時候，更應作出改革，設法加強政府的主導角色。

政府主導土地共享　審批嚴格提速提效

先說土地共享。此先導計劃接受申請期限將於2023年5月完結，開展至今卻反應平平，合計申請僅得五宗。情況令人想起市建局以往的需求主導模式，等待業主主動提出重建，最終成效不彰。政府應該設計新制度，讓其能反客為主，甚至主動向業權人提出發展建議，配合當局的規劃。這制度既要能夠避免地位失衡，議價能力向發展商傾斜，政府亦須同時間更積極收回土地，確保不會被囤積居奇。愈將土地發展權牢牢掌握在政府手中，便愈有機會令私人發展商配合規劃。

若要增加發展商的申請動力，當局也可以公布更多有發展潛力的土地分佈情況，甚至讓地主申請將鄰近指定範圍內其餘所持物業的「剩餘地積比」列入項目計算之中。當然申請是一回事，是否批出得由政府把關，以免任何利益輸送的嫌疑。惟目前的審批欠效率，例如當局現時已收到的申請最早一份於2021年7月提出，最晚一份則是今年6月提出，但全部仍在審核途中，超出計劃原本的需時構想。因此土地共享亦須完善審批機制，達致提效提速。

私人參建須重品質監管

至於私人機構參建公營房屋，舊模式是建成後由發展商以保證價格賣予房委會，但亦有傳政府可能讓發展商免補地價參建居屋。若是後者，單位亦應以保證價打折的機制交予房委會，避免計劃淪為以公帑補貼發展商。

另外，房屋署署長王天予今年6月曾表示舊計劃中標者以工程承建商為主，並指「由於他們並無屬於自己的物業發展項目，即使他們的單位質素欠佳，亦無須擔心旗下另外的單位銷情會受到影響，致令計劃無法提供足夠的經濟誘因，鼓勵私營機構確保單位的質素，令當年『私人參建居屋計劃』單位的質素參差」。針對此一問題，當局可以在招標階段增加對於申請者經驗或業務的限制，或者進一步加強單位施工監管，藉保所興建出來的公營房屋質素符合要求。

這種對單位質素的要求，還不能夠停在過去僅限用料、間隔一類既有標準，而是應該追上新時代、兼及居住面積與寬敞程度。去年發展局《香港2030+》報告提出「改善居住空間」願景，國家主席習近平今年訪港講話說「盼望房子住得更寬敞一些」屬於「香港最大的民心」。近來陸續已有住宅用地加入「限呎」條款，私人機構參建公營房屋當然沒有例外，招標條款也得按情況設有同類的單位面積下限要求。而且基於計劃特殊性質，政府甚至可以考慮將它作為一個試點，就着新冠疫情期間曝露的天井、渠管、通風等設計流弊加入更多條件，從各方面改善市民居住環境，並在未來逐漸延伸到私人市場。