樓市如防疫——須受控可控

差估署8月份樓價指數雖未公布，但財政司司長陳茂波在網誌提及了「今年截至八月整體住宅樓價亦下跌了6.3%」。若分別以去年12月和今年1月比較，最新的樓價指數便是369或366，相當於2019年1至2月的樓價水平。

過去不少人聲稱香港樓價因為供應不足而無可避免地只能上升。但短短8個月房屋供應不會已經變得足夠，樓市同期卻顯著回落，市場更預期跌勢未止。即使將移民因素考慮在內，這次的回調有如對供應決定論打了一記耳光。

陳茂波：投資氣氛影響樓價

供應不足以決定樓價升跌，那麼樓市到底受什麼因素主導？港大經管學院日前發布的《香港經濟政策綠皮書2022》中的一篇文章直言，「在人口、收入、信貸增幅有限的情況下，建屋進度減慢何以導致樓價攀升，一如脫韁野馬，卻始終令人費解」。

財政司司長陳茂波表示，「除了利息變化外，宏觀經濟狀況、市場供求和投資氣氛等都對資產價格有影響。」誠然，一般相信這些因素都有份影響樓市。但以利息為例，即使本地銀行上周提高P按利率，但升幅仍然溫和，對業主或準業主的壓力有限。若說經濟因素，失業情況在今年2月至4月後亦已逐漸改善，但樓價指數卻一再下跌。

對樓市的預期可自我實現

其實最影響樓市升跌的，或許正是「明年樓市是升是跌？」這種問題。因為對樓市走勢的預測，影響着不少人的投資決定。用陳茂波的字眼來說，也就是所謂的投資氣氛。自2004年樓市復甦以來，發展商、地產代理商、測量行、投資機構經常預期樓市按年有一成甚至更多的升幅，市民若有能力支付首期，自然會考慮借按揭置業，從而賺取升值回報。在好幾個年頭，樓市實際升幅更加跑贏業界預期。

這個道理很簡單，正如時有股票突然被炒起，與基本面也可以無甚關係。諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert Shiller）近日評論美國樓市時，亦指出其升幅「由期望、自證預言所推動。人們認為樓價會上升，所以認為要接受更高的價格。」

許多人記得九七金融風暴令香港樓市暴跌，至2003年沙士更是雪上加霜，卻不提1997年樓市崩盤前樓價在短短兩年間大幅炒起、嚴重泡沫化的背景。高樓價的成因眾多，但若然投資回報預期的成份愈大，市場氣氛改變、樂觀轉悲觀情緒而造成的衝擊亦會愈大。即使供應情況未有改善、利率增幅有限、失業率穩步下降，「樓價將會下跌」的普遍信念亦足以自我實現。

施政報告須拿捏準確

所以，政府官員的期望管理很重要。為什麼有些人期望《施政報告》提出「有利樓市的消息」，甚至有地理代理商表示一旦公布「減辣」「本港股樓隨即有機會反彈」？措施本身未必對置業情況帶來很大分別，準業主須付的首期以及按揭可能仍然差不多，但相關公布容易被解讀為政府托市，一些人會視之為樓市止跌回升的訊號，繼而自我實現。

樓價回落是事實，樓市氣氛差是事實，政府的確要防範樓市斷崖式下跌，造成經濟及社會災難。但另一方面，樓價仍然在高位、難以負擔，也是不爭的事實。某程度上，這與新冠疫情的防控政策相似。官員對外開放、放寬措施的前提是疫情受控、可控，能避免尤其是重症的個案大幅增加，再次壓垮醫療系統。同樣地，政府也要令樓市受控、可控，樓價的調整要有序地進行，同時避免市場有錯誤預期，釀成又一輪「堅離地」升幅。能否張弛有道，便考驗官員的智慧和定力。