長者樓換樓無人問津　居屋出租卻大受歡迎

房協推出「長者業主樓換樓先導計劃」至今已逾一年半，計劃原為向年滿60歲以上業主「大樓換細樓」時提供免補地價優惠，以此為市場騰出更大的居住空間。無奈計劃推出以來反應冷淡，時至近日才有首宗樓換樓個案出現。另一方面，房屋委員會於星期一（21日）表示將恆常地參與房協的「未補價資助出售房屋出租計劃」，亦即容許所有持有物業達十年以上的居屋業主申請出租單位。

目前住宅單位供應不足，政府固然有需要從供應入手，但是覓地建屋沒有可能一蹴而就，而在今天市民居住環境艱難的生活苦況下，善用已有居屋幫助更多市民自然也是一項當務之急。然而不論是吸引長者「大樓換細樓」釋放更多居住空間的「長者業主樓換樓先導計劃」，抑或放寛居屋出租限制的「未補價資助房屋出租計劃」，兩者實際收效依然甚微。

前者原意為吸引老年業主釋出其手上的大單位，以向市場提供更大的居住空間，無奈在計劃缺乏足夠宣傳以及市場普遍預期樓價升值的前提下，除非市民本身另有金錢調度需要，否則多數業主都會選擇繼續持有物業，而非冒然放出幾乎肯定會升值的單位，反應冷淡可以說是預料之內。在推出逾年半之後，計劃才終於有一位業主賣出一個500呎單位，免補地價換入另外一個480呎居屋單位。由此可見，即使「長者業主樓換樓先導計劃」的目標可取，但卻極度欠缺誘因吸引業主參與。

免補出租變相資助業主

至於後者則是准許已有居屋業權滿十年的單位業主在未補地價的情況下放租單位。雖然它的成交宗數較多，但截至今年4月30日為止也只是有64宗，整體來說市民對於計劃反應也是不甚熱烈。況且計劃本身其實可謂與居屋的原意所相違背，因為「居者有其屋」本身應該是希望當局以低於市價並扣除地價的售價將單位賣給市民，為市民提供私人樓宇以外的自置居所選擇，所以會對放租、轉售均有其限制，現在反過來容許其業主在未補地價的情況下出租予人謀利根本是倒行逆施。

在「未補價資助房屋出租計劃」下，居屋作用已經乖離自住物業初衷，而且政府起初對居屋業主作出的市值優惠及地價減免，都變相成為對居屋業主的放租津貼，是由政府資助居屋業主向現時無樓的港人收租。不過必須承認的是，業主與租戶在這個計劃下分別能產生現金流及改善居住環境，所以縱使它未直接幫助無樓人士「上樓」，但是市場反應卻遠遠較「長者業主樓換樓先導計劃」好。

降溫升值預期才是關鍵

當局府試圖以上述兩個計劃令本地公營房屋資源得到更有效利用的立意雖然值得肯定，但從結果來看它們並未得到多少實效。這一方面是因為政府在宣傳上的工夫以及計劃設計細節都有值得檢討之處，另一方面卻跟多數居屋業主將其單位視為投資升值工具而非自住物業有關。事實上單從「未補價資助出售房屋出租計劃」下有業主願意將整間居屋出租一事，已可看出不少居屋業主根本沒以居屋作為唯一居所，而「長者業主樓換樓先導計劃」下長者不願意釋出手上大型單位，亦顯示市民普遍預期樓價上升而不肯以「大樓換細樓」來套現金錢。

職是之故，無論政府如何擴充或推出再多的同類計劃，它最終需要著手處理的歸根究柢還是樓價高昂問題。過去多年發展房屋數量嚴重不足，本身就是令早期買入居屋業主有閒餘單位可供出租的基礎；及後隨著市場供應短缺、樓價上揚，業主心態自然傾向繼續持有物業，也使當局更難吸引市民賣出單位。與其在其他地方作各種小修小補，倒不如務實直面樓價高昂這個最為關鍵的社會問題。