徵收祖堂地的同時也要加強監管

上星期四（5月13日），發展局公布即將根據《收回土地條例》徵收位於粉嶺及元朗的三組地塊作資助房屋用途。《01偵查》指出今次收回的土地裏，元朗元龍街與攸田東路交界附近的「綜合發展區」地塊包含一個由祖堂「朱震川祖」持有的地段，而「朱震川祖」司理朱石堂先生據稱已經離世。此外，在同樣即將被政府收回的元朗十八鄉路近龍田村「住宅（甲類）」地塊上，「鄧輯伍（五）祖」、「鄧維新堂」亦分別持有五個地段及三個地段。

今次發展局收回的三組地塊都是私人土地，並且在多年前就已經規劃好作高密度房屋，但卻一直未見適時落實發展項目。持有當中一定業權的新鴻基地產日前表示，相關土地未能發展主要源於鄰近祖堂地的問題；十八鄉鄉事委員會前主席梁福元則指出過去曾有發展商接觸他們嘗試收購涉事地皮，但因祖堂內的數百個男丁未能達致統一意見作罷。

政府監管祖堂土地不足

首先應該指出的是，今次事件似乎反映政府對於祖堂土地欠缺充足監管，因為《新界條例》第15條規定每個祖堂均須委任一名司理代表行事和該項委任向民政事務局呈報註冊，條文末尾更加提到「如持有土地的任何宗族、家族或堂的成員在取得土地後3個月內並未委出司理並證明該項委任……政府即可將該宗族、家族或堂所持有的土地重收，土地一經重收，即為已被沒收」，而現時土地註冊處資料卻沒有出現祖堂新任司理名稱或政府徵收土地記錄。如果自1952年擔任「朱震川祖」司理的朱石堂至今已離世超過三個月的話，當中很有可能涉及政府部門失職。

就算不考慮「朱震川祖」的個案，本港行政體系對祖堂土地的監管明顯也有改善空間。政府曾經表示自2018年起民政事務總署與新界鄉議局已經成立「新界祖堂事務工作小組」，負責討論及研究祖堂委任司理、處理土地的事宜，但該工作小組至今未見發表任何具體工作成果。去年初民政事務局局長劉江華答覆立法會議員謝偉銓提問時，甚至直言「政府並沒有全港現有祖堂土地的數目及面積的相關資料」，然而全港祖堂、土地資料明明分別由民政事務局及土地註冊處負責管理，可見政府沒有相關資料只是兩個部門庸懶怠政及拒絕合作的結果。

及早提防收地潛在糾紛

回到收地問題，政府徵收祖堂土地興建公營房屋雖然符合社會主流期望，但對鄉紳來說此舉無疑損害他們利益，因此不能排除涉事祖堂未來或就相關決定進行司法覆核。早在2017年，政府公佈首份《洪水橋及厦村分區計劃大綱草圖》，範圍涉及約100公頃、逾500塊由祖堂持有的零碎地段，鄉議局研究中心便就此徵詢過大律師意見，其結論為：「由於祖堂的存在同時受到《香港基本法》和《新界條例》的保護……這個特性會使政府以《收回土地條例》徵收新界祖堂土地時引致司法挑戰」，當中所謂「司法挑戰」即指司法覆核程序。

退一步說，即使涉事祖堂承認收地決定的合法性，《收回土地條例》一樣容許「根據在土地註冊處註冊的文書而對該土地擁有產業權或權益的任何人」針對補償價格提出申索。由於土地註冊處文書出現了「朱震川祖」那樣僅註冊離世司理的情況，加上祖堂獲豁免受《公司條例》規管且其司理（manager）職能亦不等同公司董事（director），因此祖堂裏的任何男丁按理皆能提出補償申索。與此同時，當局又沒有強制祖堂定期更新成員資料，有時甚至連司理本人都不肯定是否掌握所有族人的生死情況，這就進一步增加了補償申索糾紛的複雜性。

為了提早預防這些關於徵收祖堂地可能出現的糾紛，當局必須檢討如何加強對祖堂及其持有土地的管理，譬如訂立專門法例規管祖堂組織，一方面要求各祖堂每年都要呈報司理身份及其成員、業權清單，另一方面賦權司理直接代表祖堂處理土地轉讓事宜以免個別成員提出異議，而且政府及社會亦能夠藉此對祖堂土地整體情況有更完整的認識，避免再有祖堂地因為業權分散以致長期無法發展，這樣才算是完全善用相關土地的潛能。