公屋重建亦可增房屋供應

團結香港基金周三（21日）發表研究報告，指本港未來數年將陷入「熟地」供應低、房屋落成低，以及居住質素低的結構矛盾，並指政府最新為《長遠房屋策略》訂下的十年建屋目標或難成事。港府除了要精簡土地發展的審批程序，同時亦要加快重建房委會旗下大量結構退化的破舊單位，以便盡用社會的土地和房屋發展潛力。

政府去年底發表《長遠房屋策略》（《長策》）2020周年進度報告，更新了長遠房屋需求推算目標，並將2021/22至2030/31年的總房屋供應目標定為43萬個單位。但據團結香港基金日前的研究報告推斷，政府仍面對「熟地」供應低、房屋落成低、居住質素低三大難題，使得上述目標未必能在期內實現。

屋地供應長期不足

報告指出，過去多年本港鮮有大型土地發展計劃，可發展的土地供應量買少見少，並列舉「熟地」的私人住宅發展為例，指其供應已由三年前的約2.5萬個，跌至本年的約1.3萬個，而賣地計劃中的「蚊型地」比例更創下九年來新高。在房屋落成量上，報告指私人住宅落成量去年雖然乍現反彈，惟此不改放緩趨勢，2021至2025年的私人住宅落成量預計年均僅有1.5萬個，而公營房屋落成量未來四年亦會落後《長策》目標28%。然而港人不但要捱貴樓，連帶居住面積也愈見狹小。報告預料未來新落成私人住宅平均建築面積，將於2024年跌至少於600平方呎，較2012年縮減近三分一。

誠如報告的結語呼籲，政府不僅要加快造地、精簡土地及房屋發展的審批程序，同時亦要多管齊下滿足港人的住屋需求。「01觀點」過去不斷指出，政府要追趕建屋目標，除了不能單靠「明日大嶼」此等十年大計，還要善用現存棕地和遊樂場用地的發展潛力，並積極將閒置官地改建為過渡房屋。不過，隨着房委會大量單位將步入重建期，若然政府有足夠空間處理公屋輪候時間增長的陣痛，這亦是大有開發潛力的供應之一。

重建公屋亦具潛力

據經民聯2019年的《推動公屋重建研究報告》所指，如果房委會將已研究但未納入重建計劃的19條舊屋邨全數重建，按綜合發展區最高住宅用地積比率6.5倍估算，重建後合共可提供20萬個單位，較原先的6.6萬個多出約13.5萬個單位。綜觀現時房委會旗下有逾22.6萬個單位的樓齡逾35年，當中包括19.2萬個公屋單位和3.4萬個資助出售房屋單位，其發展潛力不容小覤。

由於鋼筋混凝土結構樓宇設計的使用年限約為50年，而房委會現時以35年樓齡為門檻判定高齡單位，政府早晚亦要面對這計時炸彈。雖然重建定會增長公屋輪候時間，但如公屋聯會總幹事招國偉建議，當局或可考慮把附近多條屋邨輪番作綜合「區域重建」，以便把一個時候正在重建中的屋邨租戶重置到旁邊重建好的單位，藉此減省原址居民的不便。

當然，除了重建公共屋邨之外，政府始終仍要採取措施加快發展土地和房屋的整體速度，這樣才能將《長策》的建屋目標由理想化成現實，而且在此過程之中亦不應該忘記保障市民的住屋質素。