借殼避稅成風　政府必須堵塞漏洞

政府就住宅買賣設下「辣招」，然而避稅的手段仍然不少，除了買家假借「首置」名義買樓成風外，透過公司股權轉讓買賣物業同樣是常見手段。財庫局近日回應立法會議員提問，當中反映近日「借殼」買樓的情況漸趨嚴重。政府實施辣招乃為控制投資炒賣需求，促進健康的樓市與住屋分配，但箇中漏洞愈見明顯，政府必須從速堵塞。

「借殼」轉手可避所有辣招

簡單來說，「借殼」買賣泛指投資者藉註冊空殼公司（即無實質業務的公司）投資物業，並藉轉讓公司股份變相買賣物業，從此避過多項辣招。舉例說，藉轉讓公司股份的方式買賣住宅只須支付股值0.2%的印花稅（由買賣雙方各付0.1%），相較一般買家須付出15%的從價印花稅，實在微不足道。另外，一般來說非港人購買本地住宅亦須付上高達15%的買家印花稅，惟若在「借殼」後轉手他人時則可免之。更甚者，業主如在持貨不足三年的情況下轉售其住宅物業，須繳交稅率介乎15%至20%的額外印花稅，然而在「公司股份轉讓」方式買賣物業下則無此必要。當然，買家成立空殼公司買樓時，始終須付出15%的從價印花稅，惟日後藉公司股份轉讓則可避過所有樓市辣招，所以這正是「借殼」買賣盛行的原因。

本土研究社近年深入研究避稅買樓的現象。以其報告中的個案為例，一間本地註冊公司持有西九龍豪宅凱旋門一單位，其後於2014年以股份交易交式轉讓至一名內地資深投資者（實際上他亦持有多個西九龍物業），當中交易額約1.4億港元。如按正常途徑，非港人在港購買住宅，當時須繳付23.5%的買家印花稅與雙倍印花稅。但正如前述，在股份轉讓下買賣雙方合共只須付0.2%的印花稅，故估計此例可避稅約3,000多萬。「借殼」買賣利益如此豐厚，漸見成風亦不無原因。

財庫局最近回應議員提問，公布出近年稅務局接收到「表格IRSD102」數目，由2015至16年度的2,311份大增至2018至19年度的3,400份，升幅高達5成。一般來說，「表格IRSD102」為私人公司在辦理股票轉讓的加蓋印花手續時，若在股票轉讓或最近的審核結算日時持有物業的話，必須填寫的表格。更重要的是，若該公司或其附屬公司在期間有曾購買和/或出售物業，亦必須填寫此表格作申報。換言之，非上市公司如要透過公司股權買賣物業，就必須填寫此表，故此政府接獲此表格的數量增加，一定程度反映投資者借殼買樓逃稅的情況。

「借殼」鼓勵投資住宅

「辣招」存有漏洞，勢必影響其控制住宅需求的效率，而「借殼」買賣的漏洞本質上更是向富人傾斜，從而造成更大的不公。按理來說，要成立空殼公司買賣樓宇成本不菲，例如需聘會計師每年核數、需律師代買家審查物業產權及被購公司財政等，而且亦不如一般買家可輕易向銀行借得按揭，變相需要更多資金，故「借殼」避稅並非一般人可輕易為之。但換個角度看，這樣的漏洞卻變成富人避稅的專利，甚至鼓勵富人投資、炒賣住宅。

更甚者，此漏洞同樣有機會縱容外資湧入本地樓市。政府稱樓市中的投資需求有限，但正如本土研究社批評，以2017/18年度為例，涉買家印花稅的成交只有4,358宗，而同期轉讓公司股權買賣物業卻有3,396宗，不難估計不少境外熱錢已藉此避稅，意味「借殼」買賣已成便利境外投資香港樓市的缺口。

設立辣招原意為管理樓市需求，抑制多餘的投機行為。就公司股份轉讓所涉的漏洞，政府除了堅稱此行為並非常人可輕易操作，就是辯稱物業的實益擁有權可能屬於購買人以外的人士，即非必為股東。然而不論能否為大眾可輕易濫用，「借殼」漏洞所涉的後果明顯嚴重，而隨「借殼」避稅愈見普遍，政府只再強稱公司股東未必為物業真正的實益擁有人，無疑只是自欺欺人。政府必須盡快堵塞漏洞，例如要求公司股份轉讓的交易同樣亦按現行印花稅率徵稅，不應再讓投機者藉此漏洞覓利，甚至影響香港的樓市與房屋分配。