紐約租務管制激進化　香港還在等什麼？

香港作為國際金融中心，經濟地位毋容置疑，甚至被媒體形容為與紐約、倫敦般國際都會齊名。其實三地不但經濟模式相似，其城市發展亦一樣受地產利益所主導，市民不得不承受日益高漲的居住成本。然而，紐約選擇不再逃避問題，敢於徹底改革日益腐化的租管制度，加強保障租客的權益，踏出抵抗地產利益主宰城市房策的第一步。自詡與紐約看齊的香港，又敢於仿效嗎？

紐約租務管制歷史悠久，打從二戰後大量士兵回國造成龐大的房屋需求，政府遂以租務管制以解決房屋短缺、租金高漲的問題。一般來說，紐約的租管大概分為租金管制（rent control）及租金穩定（rent stablization），分別管制1947年或以前及1947年至1974年間建成單位的租金升幅，現時共規管着市內超過40%的出租單位；而1974年後建成的單位則一般不受限制，但政府亦設有稅務寬免，吸引業主將其單位將入租管之內，以提供更多可負擔房屋。

不過，紐約的租務管制亦存在不少漏洞，以致租客的利益不斷備受威脅。首當其衝的，必然是當地的租管安排容許房屋單位脫離管制（deregulated）。自1990年代，紐約政府容許租金超過一定門檻的房屋單位可脫離受租管的規限；如在2018年，只要租管單位的管制租金達2,734美元（21,323港元)，便可申請脫離租金管制。自1994年，最少有逾15.5萬個單位藉此脫離租管，回復市值租金，大大減少可負擔房屋的供應。更甚者，為求告別租管，業主會濫用裝修推高單位的租值，以加速脫離租管制肘，甚至市內有地產公司專門為業主「造假數」，虛報裝修所需的成本，以增加法例下所容許的加租幅度。

然而紐約剛通過全新法案收緊租管條例，堪稱為租客提供了數十年來最強大的租務保障，其重點如下：

－租管房屋單位將會繼續受規管，並不會因租金水平、甚至租客收入多寡而可申請豁免

－單位未來15年的總裝修成本最多只能為15,000美元（117,000港元），意味業主每月最多只能提升租金89美元（694港元）。

－空置紅利（Vacancy bonus）將會取消；過去當租客遷出時，法例曾容許部分業主增加最多20%的租金。

－業主一旦訂下特惠租金（Preferential rents），再不可大幅提升租金；從前業主為其單位定下較管制租金更低的金額，以吸引租客，惟法例容許業主可在續約時大幅提升租金。

－單位租務訂金將降至相若於一個月租金，而且取回訂金的行政程序亦有所簡化。

－業主將不可再將租客列入黑名單，並流傳於地產代理公司。

－非法逼遷租客將被視為犯罪，業主須罰款1,000至10,000美元。

以上條例均加強租客之於業主的權力，特別是防止了業主肆意逼走租客。更甚者，不像過往的租管條例般設有時效性，新通過的法案將具永久效力，故能徹底確立了租客的權益。

新法案打破了數十年來租客與業主、甚至整體地產業的利益結構，自然惹來不少非議，地產業界自然訴諸不同理據，如減少市值租盤供應，從前刺激租金上升，損害一般租客的利益、業主因租金收入下降、將沒誘因維修單位，甚至促使舊區老化凋零等等。

誠然，紐約租管激進化的影響有待考證，但當地敢於挑戰過去數十年過分傾斜業主階級、地產業界的發展模式，實非空穴來風。畢竟，即使有租金管制下，紐約市房租仍不斷上升，其扣除了營運及維修開支的租金水平，已連續上升近13年，不少中、低收入人士均難以負擔，流浪情況更是日益嚴重；而且市紳化進展迅速，隨布魯克林、皇后區等的房地產發展，舊樓的租金潛力自然增加，業主就更具誘因扭盡六壬，藉逼遷租客及裝修等方法，為求脫離租管。當租住壓力日益沉重，改革不滯過時的租管條例自然是不二之策。

當然，不能忽略的是，紐約人之所以能夠挑戰業主利益，乃因民主黨去年重掌失落已久的議會控制權，以及租客團體能成功對他們產生強大的政治壓力所致。反觀香港，租住成本同樣高昂，但本港自從2004年廢除租管後，卻一直未有為租管重新立法；或許我們大可詰問，為何香港租客未能學效紐約般，為自己權益發聲。但須要知道，本港社會一直重置業、輕租住，即使連不少租客本身也蔑視租樓，希望盡早登上置業階梯，故實在難以寄望他們有欲為自己充權。

因此，只有政府才可帶頭重設租管，藉控制住屋租金升幅及保障租住權，增加可負擔房屋的供應。重推租管的重要性，不但在於保障租客的權益，從而提供買樓之外的住屋選擇，平衡過度着重置業的居住結構，更在於有助對置業投資進行需求管理，為樓市降溫。畢竟，在租務管制下，業主難以容易收回單位出售，變相鼓勵業主將房屋資源出租、減少轉售圖利的行為，甚至從而減低投資者的置業誘因，降低自住以外的房屋需求。當然，租管還需配合實施二手樓空置稅，才能堵塞業主有機會逃避租管的漏洞。