關焯照｜調整房屋供應預期 樓市可望回復穩定
根據最新公布的中原領先指數，二手樓價已跌至2016年10月的水平，較2021年8月的歷史高位回落超過兩成半。誠然，特區政府在今年首季決定撤辣，樓價的確曾出現短暫反彈，但由於市場承接力不足，最終這個小陽春亦很快消失，樓價在上週已跌穿撤辣前的水平。
本地樓價未能持續反彈，與以下兩個原因不無關係：第一 ，自上年初開關後，不單內需表現不及預期，訪港內地旅客消費又較疫情前為低；第二，從2022年3月至2023年7月期間，聯儲局多番加息，其速度之快幅度之高是近年少見的。由於香港採用聯繫匯率制度，港息也被迫跟隨美息上升，自然拖累對息口向來極之敏感的樓市。
雖然特區政府在過去幾季已推出數項政策，來增強內需和訪港內地旅客的消費意欲，例如以「夜繽紛」推動「夜經濟」（night economy）以及將香港打造為「盛事之都」；然而，究竟這些振興經濟政策能否達到預期效果仍屬未知之數，但樓價至今仍未企穩，肯定會為香港經濟帶來逆風，尤其是市民置業率已超過五成，樓價回調定必會為整個社會帶來負財富效應（negative wealth effect）。這最終只會令消費信心下跌，為經濟增長帶來不少下行壓力。
現時樓市表現呆滯，特別是二手樓成交宗數較過多月前明顯回落，而一手樓也不見得熱賣。樓市成交回落反映買家入市意欲有下降跡象。另外，由於未來三至四年間可提供的一手私人住宅單位已顯著增加，以現時市場有限的吸納量來說，肯定難以迅速消化未來幾年的供應。如果市民相信樓市出現供過於求，置業意欲自然低企，增加樓價繼續調整的機會。
要解決現時樓市問題，政府不妨考慮管理供求預期。根據《長遠房屋策略》2023年週年年度報告，政府把公私營房屋新增供應比例設於7:3，但由於現時地產商已有足夠的新樓庫存和未來三四年市場仍有充足的私人住宅供應，政府是有空間調整公私營房屋供應比例，例如將現時的7:3比暫時改為8:2比，即是將新增私樓供應數量減少，這有助改變市場對私樓供應過多的看法，對提高市民置業意欲是有正面影響的。此外，進度報告指出公營房屋在未來五年的落成量將低於目標，政府需要在期後五年追落後。然而，將公私營供應比例改為8:2，這將會釋放更多土地用作興建公屋，對達到未來五年後所預定的公屋單位目標肯定有幫助，同時，這亦可以縮短市民輪候公屋的等候時間，以上提議可說是個一石三鳥的方法。
作者關焯照是冠域商業及經濟研究中心。
文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。