關焯照｜莫讓樓市硬著陸

自從本地二手樓價於2021年9月創下歷史新高後，便展開長達超過兩年的調整浪。若以政府制訂的二手樓價指數來計算，今次樓價調整了接近兩成，是1997年回歸後第二大的跌幅。究竟這個跌勢會持續多久，這肯定是一個非常重要的問題，因為一旦二手樓價持續下挫，對香港經濟來說，肯定會帶來巨大壓力，特別是香港經濟的復蘇步伐已經放緩，當樓市進入大型調整期時，經濟下行壓力只會有增無減，這情況是否政府和市民所樂見，答案是顯而易見的。

來稿作者：關焯照

香港經濟非常依賴內需，因為這個經濟環節佔本地生產總值超過六成半，當樓價不斷調整，社會便會產生負財富效應，市民的消費便難免受挫，最終內需也會被拖累。

自今年初開始復常後，香港經濟增長的反彈力度未有如預期般強勁，主要原因是樓市疲弱抑制經濟信心，加上不少市民選擇北上消費，這變相削弱內需，在這兩個負面因素的影響下，未來幾季的香港經濟增長的確不容樂觀。

樓市調整期可以持續很長時間的，以上世紀90年代亞洲貨幣危機為例，自樓市由1997年10月見頂後急跌開始，這個跌浪維持至2003年7月，而樓價在這段期間回調超過六成。至於今次樓市的調整也已持續了超過兩年，樓價累計跌幅已達一成九，這次跌市是否97-03年的翻版，最終時間會給予大家一個答案。但本地樓市面對消費信心受壓、按息持續高企、樓市「辣招」阻礙入市信心，以及內地經濟表現差過預期等等，種種負面因素已形成一股龐大力量，勢將樓市推入「冰河時期 」；只要大家從最近三個月的二手樓成交量持續低於2210宗來看，這種超低成交量明顯展示香港樓市正進入「昏迷」狀態。假若政府不盡快推出強而有力的政策支撐樓市，樓價將持續尋底。究竟持續低迷的樓市會對經濟造成何等程度的破壞？筆者真不敢想像，可謂「諗起都心慌」。

特區政府其實是有能力扭轉樓市的頹勢的。今年10月特首在施政報告已提出將樓市「減辣」。無奈，市民希望的是政府完全撤辣；因此，在期望落空的情況下，大部分買家選擇繼續觀望，等待政府完全取消辣招後才考慮入市。從市場預期管理方面，政府實在缺乏「快狠準」的心態，尤其是現時房屋有充足供應下：根據房屋局資料，在未來三至四年期間，市場可以提供私人單位數目已升至107,000個，較2020年第一季的95,000個高出12,000個，更較十年前的72,000個高出33,000個單位，反映供應不足的情況已經扭轉。假若政府盡快取消「辣招」，相信很多買家會回流市場，加快啟動換樓鏈，房屋需求也因此會明顯增加，最終對穩定本地樓市帶來正面影響。

誠然，只倚靠本地人需求未必可以在短期內扭轉樓市的跌勢。猶幸，政府已開始透過各種輸入人才計劃來吸引專才，最近特首李家超對傳媒宣稱，在過去一年已有七萬個專才移居香港。假若政府希望專才能夠長期留港工作，在專才計劃中必須做好配合專才子女來港接受教育的需要，令計劃事半功倍。一旦專才的子女在香港落地生根，不單對未來勞動供應帶來新動力，亦能提升專才在香港置業的興趣，一石二鳥，絕對是一個支持樓市的良方。

樓市健康發展對經濟表現帶來正面作用，樓價應該避免泡沫化，但也不能出現硬著陸，因為這只會令實體經濟付出高昂代價，1997年的亞洲貨幣危機和2008年的金融海嘯，樓價急瀉加大經濟下行速度已是絕佳的例子，特區政府必須以此為鑑。

作者關焯照是冠域商業及經濟研究中心主任。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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