德銀報「佳音」　料港樓10年內挫近5成　專家聽完咁樣講⋯⋯　

樓市像脫韁野馬，升勢並無放緩跡象。昨日﹙8日﹚，仲量聯行發表的<土地及住宅市場回顧>指出，香港住宅樓價目前較1997年樓市高峰期最多高出75.9%；如果從全球金融風暴後的谷底計，更反彈最多140.5%！
升幅如此驚人，難免「震懾」不少港人。未知是否因為這個原因，投行德銀今日特意報「佳音」，以人口挑戰為由，預言本港樓價在下一個10年，將由現水平大跌48%！不過，美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，人口變化只是影響樓市的其中一個因素，分析時還要考慮本港長遠的競爭力及樓市的投資需求。

人口老化    負擔能力將轉弱

先看看德銀的說法。該行報告稱，本港自然人口增長已見頂，到了2027年左右更可能負增長，而移民來港人數亦會減少。另一邊廂，香港正面對人口老化的問題，在2025年時，60歲或以上人口佔總人口的比例料會升至30%，高於目前的22%水平。德銀補充，香港已成為亞洲區內60歲或以上人口第二多的地區，僅次於日本。

報告續稱，人口老化將衝擊住宅負擔能力，令按揭年期縮短，更少按揭可延長年期到30年。德銀料到2019年只有11.5%的家庭能負擔得起私樓平均價格。隨着息口進入上升周期，該行估計負擔能力將轉弱，未來10年樓價要跌近一半方可達致平衡。

投資需求最難估

德銀報告如果成真，相信不少「無殼蝸牛」無任歡迎，但有專家對德銀的分析持有不同意見。美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，自己未詳細看過德銀報告，所以不直接評論，但強調人口結構只是影響樓市的其中一個因素，而且本身也存不少變數。

他以移民人口為例，由於香港是國際城市，外來人也會來此買樓，形成新的購買力，不能單看香港出生率下降的現象。「如果香港可以保持競爭力，繼續成為區內，以至全球的金融中心，自然不擔心啲人不來香港，但如果大陸出問題，香港經濟好差，又會出現另一個projection﹙景象﹚。」

此外，他又認為，除了用家需求，投資需求亦不能忽視，這是目前樓市最難估的因素，「樓價一路升果時，個個都會買，投資需求會好強勁。無錯，政府係出咗不少樓市辣招，但只是打擊了短期投機，還有長期投資需要，如收租、樓價升值。」劉嘉輝續稱，樓價受許多因素影響，各個因素又互相影響，目前還看不到有任何壞消息，促使業主急於掟貨，令樓價大跌。