【中資搶地】擁近億方呎農地　「本地薑」挾3大優勢向癲標說不

近一年中資來港「搶地」已成為新常態，尤其是中小型內地發展商，為奪得靚地，表現甚為進取，例如合景泰富（1813）與龍光地產（3380）於2月中聯手以逾168億元投得鴨脷洲臨海地皮；相隔不足一周，中資再下一城，路勁基建﹙1098）及平安不動產合組的財團，奪得黃竹坑站第一期住宅發展項目，料出價連補地價成本約100億元。
反之，過去一年本港發展商在投標多幅優質地皮「瞠乎其後」，只能「隔岸觀火」。新地（0016）主席郭炳聯早前於業績會上毫不違言︰「等嗰啲癲標中晒先啦！」而嘉華（0173）主席呂志和亦指，「佢哋（中資）肯咁樣去博，有一日佢會唔會坐艇呢？真係唔知喇！」
仲量聯行數據亦顯示，香地七大發展商投得的政府住宅地皮，由2012年佔整體推出的住宅地皮45%，下跌至2016年22%。不過，「本地薑」絕非省油的燈，四大發展商無論在土儲、財政狀況、賣地以外收益3方面都處於歷史絕佳水平，毋須要爭一日之長短，絕對有能力「笑到最後」！

優勢一、四大「本地薑」土儲逾1.83億平方呎

據《香港01》統計，本港四大地產商長地（1113）、新地、新世界（0017）及恒地（0012）目前在港擁有1.83億平方呎的土地儲備及待改劃農地。

如果單計三大發展商新地、恒地及新世界，便坐擁9,276萬平方呎農地，當中恒地持有的農地最多，達4,520萬平方呎，為本港擁有最多新界土地之發展商；而新地及新世界分別持有逾3,000萬平方呎及約1,756萬平方呎農地儲備。

除了農地之外，四大發展商多年在香港積存的土地儲備，亦不容小覷。其中新地的土地儲備最多，達到4,930萬平方呎，當中有2,090萬平方呎是發展中物業！難怪主席郭炳聯可以稍稍「嘆慢板」，毫不諱言「等嗰啲癲標中晒先啦！」至於排行第二的恒地，以自佔樓面面積計算，土地儲備達2,430萬呎，並購入8成以上全部權益的「市區舊樓重建」項目達45個，項目自佔總樓面面積有390萬平方呎，相當於約5塊鴨脷洲「地王」的總樓面面積。 

仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑認為指某程度上，本港大型發展商都是中資高價來港投地的受惠者，因為他們坐擁巨大的土地儲備和物業都會因地價升而升值，而早前啟德嘉匯和啟德一號便是受惠例子。「啟德一號二期已經賣得比一期貴，上升的原因就是因為海航在旁邊高價買地，當旁邊的麵粉都咁貴，麵包自然都貴了。」

優勢二︰財政狀況十分健康

另一個本港地產商不急於「搶地」的原因是他們的盈利及財政能力均處於極健康的水平。莫凱傑認為，本地大型發展商不會出太高價投地，因為他們未必希望將自己本身的利潤率降下來，「已經看到很多大型發展商在推售新盤時更惜售，求價多過求量，因為反正將單位套現後，多出的錢都難以投到地。」以新地2016年全年業績及恒基2016年中期業績為例，兩間公司的本港物業銷售經營利潤率高達26.5%及29.9%。

況且，經過十多年樓市上升的「收成期」，本地發展商負債水平維持在十分之低的水平，未有太大資金壓力。其中長地的負債淨額與總資本淨額比率約為2.5%，新地淨負債比率為8.8%，恒地則為 14.5%，只有新世界佔比較高，債務淨額與權益比率為34.4%。反觀，投得鴨脷洲「地王」的龍光地產及合景泰富，淨負債比率分別為74.6%及65.4%。

資金壓力不大，令發展商有條件靜觀其變。新世界執行副主席兼總經理鄭志剛日前於業績會便稱，每間公司對地價的看法都不同，最重要是視乎公司在項目上能否創造價值， 而公司只會視乎地皮位置、市場需求及價錢等，才決定是否進取投地。長實地產（1113）執行董事趙國雄亦稱，地價上升帶動樓價上升，令淨利潤率提高「以前每年需要賣出3,000多伙才夠數，但是現正賣2,000多伙已經夠晒數！」他又補充，長地土地儲備足夠未來數年使用，故不太擔心。

優勢三︰賣地以外的穩定收入

最後，本地發展商並非單靠物業銷售支撐整個收入，四大發展商不乏酒店、基建、零售、百貨、通訊等多元化投資回報，其中租金收入亦為其進賬不少。新地2015年全年總租金收入按年上升7%，逾210億元，淨租金收入已達到164.81億元，幾乎等於鴨脷洲「地王」的地價。

至於新世界2015年整體收入，有逾52%、超過310億元是來自租金、酒店、百貨及基建的收入，明顯將物業收入比例降低於一半。至於恒地，截至2016年6月30日的中期業績，半年總收入逾97億元，其中租金收入、酒店、百貨及其他收入佔整體約4成，達38.39億元，可見並非單靠賣樓支撐大局。

可見，就算賣地市場出現「港資縮，中資進」的情況，在3大優勢支撐下，大型地產商的地位仍然牢固。