【樓市狂潮】香港置業無望　60萬港元日本做業主　從此安寢無憂？

美國研究機構Demographia最新公佈年度國際供樓負擔能力報告，連續7年香港的供樓負擔比例全球最高，達到18.1倍，意味一個中低收入家庭不吃不喝18年，方能買得起一個單位。
香港樓價貴到令人難以負擔，已不是新鮮事，對比港人熱門旅遊勝地日本的樓價卻長年平穩發展，供樓負擔比例處於低位，只有4.1倍！以東京一個200呎的單人寓所為例，在日圓貶值下，最平大約60萬港元，「上車」無難度！
事實上，近年有不少港人到日本做業主，貪其放租、旅行自主皆可。去年第4季日圓再次展開貶值浪潮，加上東京2020年將舉辦奧運會，以及日本通過開賭法案等利好因素，日本物業再次受到投資者關注。不過，有專家指出，日本樓雖然便宜，但港人置業投資時，仍有不少地方要留心，「隔山買牛」想安寢無憂一點也不容易！

避免買入非都市物業

近年，到日本買房、購屋的外國人蔚然成風。日本JLL房地產研究中心報告顯示，2016年第一季，外國人購買日本不動產的金額達到1,300億日圓，預計全年金額達到5,000億日圓，華人買家佔了當中的3至4成。

JP Housing銷售及市場推廣總監史可為表示，人口趨於集中的東京，過去3年樓價已上升逾20%，東京附近新樓平均呎價約8,000港元，而遊客熱點銀座及六本木，平均呎價高達11,000港元。至於二手舊樓，平均呎價則維持在4,000元至5,000元，一個實用面積約200方呎的單位，售價約100萬港元，而最平的「上車盤」更只須大約60萬港元。「一般日本人成年後，都會離開家鄉來到東京升學或工作，加上結婚年齡推遲，目前在東京租屋，約有6成為單身人士，所以開放式的細單位需求仍然強勁。若果扣除各項雜項的淨租金回報，約有5至6厘。」史可為解釋。

由於日本人口大多集中於東京、大阪及福岡等大城市，鄉郊地區的人口稀疏，投資者應避免購入非都市物業。史可為稱，去年底日本眾議會表決通過賭場法案，再加上東京於2020年即將舉辦奧運，因而看好日本房地產發展，其中東京、大阪等大城市的房地產仍有升值潛力。

不過，日本樓入場門檻雖然不高，但史可為奉勸投資者買樓時，除了要看清楚《重要事項說明書》，例如購入一個單位，說明書上亦會列明買家擁有地權的百分比、購買單位呎數、樓齡、大廈結構、有沒有漏水、之前進行的各種維修、是否凶宅等外，還要留心稅務及匯率等因素，投資、自住也有不少要注意的地方。

注意一、留意落成年期    首選抗震度

普遍投資者買入磚頭，首選一定是「location」﹙位置﹚，但原來日本買樓，先看「抗震度」！事關日本位處地震帶，相較其他東南亞地區地震更為頻繁，據日本政府頒布的《新耐震法》指，1981年﹙昭和56年﹚ 6月後落成的物業，要達到6級耐震， 2000年後落成的物業則要7級耐震，買家亦可購買地震保險防止地震帶來的損失，保額可達物業價格4至5成。

曾任職日資悠誠資產管理的日本投資達人莊天任指，1981年6月以前建成的樓宇，防震結構不足，一般都不在保險可承保的範圍內，即使日後承保的保費亦比較貴，「到時候買不到保險，加上日本常發生天災人禍，成棟建築物倒塌都會是total loss﹙全部損失﹚。」所以，他奉勸港人買年期較新的樓宇，「一定要是80年代打後的新樓，因為保險會涵蓋！」

史可為補充，部份70年代興建的樓宇或已達到相關抗震標準，買家最好事先為物業取得《耐震診斷報告》，方便之後向保險公司承保。

注意二、距離地鐵站不超過10分鐘

確保抗震度後，買樓投資當然離不開旺區或鐵路沿線。莊天任曾有份投資日本大阪的精品住宅項目，他指住客選擇酒店的要求，當然是距離地鐵站愈近愈吸引，「徒步走10分鐘以內，比較可以接受，如果是住客一看到在地鐵站徒步走5分鐘，你一定想住那一間，試想一想下拿著行李，當然不想再駁車，所以最盡是10分鐘。」

由於東京目前住宅整體空置率超過1成，且有上升趨勢，所以莊天任認為用作收租的物業也要貼近地鐵，與車站的距離最好不超過10分鐘內，否則租出的機會較低。

注意三、「商住兩用」物業   較多閒雜人

與此同時，買家亦要注意，日本不乏「商住兩用」的物業出售，尤其在旺區東京﹑池袋﹑新宿近地鐵站附近，史可為解釋︰「日本早年土地用途比較寬鬆，只要大廈管理公司沒有限制，一般同一單位既可以出租為住宅，又可寫字樓辦公。」但是寫字樓面積起碼都要20至300平方米﹙215方呎至322方呎﹚才有足夠空間，如果把單位租給公司當寫字樓，租金一般較住宅高10%。

但他提醒，「商住兩用」的物業亦潛在不少問題，「通常這些物業樓齡都有30年至40年，當商住兩用，品流會複雜啲！閒雜人等都可以自由出去，部份租客不太喜歡！」

注意四、物業低於4000萬日圓   需一筆過付款

當然投資日本樓並非「零風險」，當中按揭貸款便是其中一環。不要以為購買了100萬元以下的市中心物業，就以為「執平貨」，該類物業銀碼較細易入場，但難以貸款，一般日本銀行不接受沒有日本居留資格的外國人申請樓宇按揭，不過也有個別銀行肯提供按揭，只需提供資產及收入証明，最多只可造5成，但貸款額最少要4,000萬日元﹙約269萬港元﹚。

有業界人士因而提醒，假若日本政府停止量寬或其他經濟因素促使日圓掉頭上升的話，買家的供樓成本變相增加。