【樓市創新高】辣招、加息無阻樓價上升　分析料明年最多再升1成

差估署最新公佈，11月份私人住宅樓價指數報306.6點，按月上升0.8%，打破去年9月的高位306.1點，創下歷史新高！
回顧今年本港樓市，可謂「風雲變色」。雖然整體金融市場充斥着不明朗因素，先後發生英國脫歐及特朗普當選美國總統等「黑天鵝」事件，但樓價全年呈「先微跌﹑後爆升」格局；差估署的私樓售價數據自2015年9月高位，累跌約11%至今年4月後止跌回升，並且勢如破竹，逼使特區政府於11月初「加辣」，將非首置「從價印花稅」稅率至劃一上調至15%，惟樓價依舊破頂。不過，樓價恐怕高處未見高，即使「辣招」出台，美國又可能加快加息步伐，專家分析料明年樓價仍會上升5%至10%，當中豪宅市場受惠「北水」更可看高一線！

今年物業成交額料達4500億

據土地註冊處資料顯示，截至12月14日為止，2016年整體住宅累計錄得5.71萬宗買賣登記，涉及金額約為4,354.8億元。利嘉閣地產預計，今年全年登記量最終可達約5.86萬宗，較2015年微升1%；預測全年物業成交總值將按年升4%，至約4,436億元。

一手市場方面，利嘉閣地產預計，全年買賣登記預料約1.79萬宗，為9年來最多，按年升9%；成交金額約1,902億元，按年上升14%，刷新歷史新高。至於二手住宅市場，今年全年買賣登記預計錄得逾4萬宗，較去年的4.13萬宗下跌1%，成交總值料達2,534億元，按年回落約3%。

廖偉強︰豪宅市場看高一線

展望明年樓市，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，加辣因素將延續至明年初，買樓作投資的業主會更加惜售，「業主覺得一旦賣咗，隨時買唔返，要求一個『合理』的價錢，買家卻覺得仲可以減，所以雙方都在拉鋸之中」。他預計辣招效力於農曆新年後逐漸消化，樓市回歸平穩。

美國聯儲局今年加息1次，是10年來第2度加息，市場普遍預料該局明年最多加息3次，增添本港加息陰霾，廖偉強相信明年發展商會加快推盤步伐，預料一手成交金額會再創新高，達2,100億元，「即使加辣因素，我相信發展商可以提供稅務優惠逐一拆彈。」

廖偉強續稱，市場供應仍然很少，雖然政府公佈未來的私人住宅供應量不斷增加，但由於落成量仍少，加上發展商不斷吸納土地儲蓄，暫時看不到市面上有太多供應。他預計2017年中小住宅樓價將上升5%，而豪宅市場更看高一線，全年料升8%。

布少明︰逾億元豪宅繼續受內地客追捧

美聯物業住宅部行政總裁布少明亦指，本港樓市仍有剛性需求，預計整體樓價會上升約5%，尤其是1千萬元以下的「樓仔」，樓價會上升約5%至10%。他又指明年發展商會稍為加快出貨量，預計一手成交增加約10%，由今年大約1.7萬宗增加至明年1.9萬宗。二手方面，因為加辣令業主惜售，投資者又要繳付15%從價印花稅及額外印花稅﹙SSD﹚，在盤源缺乏下，預計成交量下跌近20%，由今年的3.9萬宗下跌至3.3萬宗。

與此同時，港樓料繼續成為內地豪客的資金「避難所」，內地投資客為抗人民幣貶值，無懼「辣稅」入市。「人民幣貶值持續，加上近年中央調控樓市資金需要出路，令明年中國走資情況加劇，尤其是掃入5千萬至過億元豪宅仍受國內人追捧。」布少明稱。據該行物業數據，2015年內地人掃入逾億元豪宅為117宗，今年則按年升逾22%，達143宗，他預計明年會按年增加逾1成達160宗。

劉圓圓︰港加息循序漸進

至於美國加息因素對樓市的影響，經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，即使美國來年真的一如市場預期加息3次，香港亦可能未必即時跟隨加息，原因是香港銀行體系結餘仍然「水浸」，超過2,500億元，但她提醒息口長遠方向仍然向上，並以循序漸進形式緩緩上升，如果香港持續出現資金流走的現象，屆時本港銀行或有機會上調息口，預計加息兩次，幅度半厘之內，故料明年的實際按息維持2厘至2.5厘。

她又指，現時息口低「供平過租」，普遍供樓仍是「二八」之比，即20%供利息，80%供本金，所以大部分人仍選擇供樓，現時的租金回報率高於供樓利率，令現有業主有相當高的持貨能力。

布少明更直言，失業率比加息因素更為重要，「份工穩陣，先有能力供樓」，他認為本港明年經濟平穩，失業率會維持在低水平。