【啟德搶地】中資年內4度高價奪地 分析︰不代表看好本港樓市
備受市場注目的啟德住宅地皮最終以天價成交！地政總署公佈宣布，位處於將來啟德站毗鄰的啟德1K區3號地盤將以88.37億元批予中資背景的香港海島建設地產有限公司，每平方呎樓面地價高達13,500元，打破九龍東區內地皮呎價新高。
今次亦是繼中海外（0688）、萬科置業（1036）、五礦地產（0230）之後，再有中資機構成功投得香港地皮，單是年內4宗成交已涉資達162億元，預料「中資進」的情況將會持續。
3內房掌啟德4幅地
翻查啟德區過去3年投地記錄，不難發已批出的啟德1I區及1H區共6幅地皮裏面，中資與港資發展商各奪得3幅地皮，中海外（0688）及保利（0119）分別獲得2幅及1幅地皮。
但是，上述3次投地均不如今次的來得震撼。在香港海島建設的驚人開價底下，這幅由中資掌控的第4幅啟德地皮——啟德1K區3號地盤旋即成為了東九龍住宅物業的「新地王」，「麵粉價」比周邊發展中的地皮高出差不多一倍。以毗鄰的第1I區3號地盤為例，該地皮由另一內房企業保利於2014年投得，可建樓面面積約60萬平方呎，樓面呎價高達6,530元，在香港海島建設出手之前，它一直以來都是啟德區地價最高以及面積最大的發展項目。
高溢價搶地打造豪宅
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇便認為，內房企業在經歷多年的激烈競爭後，已獲得了此前沒有的經營信心及實力。過去兩年，在人民銀行多次減息及降準的情況下，內房往往透過各種融資渠道借得低利息貸款，近年更摒棄了往日與港商合組財團投地的模式，屢屢試行以獨資形式挑戰一眾港資龍頭。
同時，它們又覷準了本港地產發展商土地儲備率偏高的事實，以慣常手段——數十億、數百億元去參與競標搶地，有市場人士便曾表示，內房一向慣以高出市場預期估值的一成入標。但今年起，這些中資機構的開價就愈是進取——8月，五礦地產以高出市價估值約4成的40.05億元投得一幅油塘的臨海地皮，每平方呎樓面地價超過7000元，創九龍東住宅每呎地價的最高紀錄。而今次香港海島建設的投標，更高出市場估值近1倍。
「通常這些內房企業較傾向打造豪宅項目，所以萬三蚊呎又點？呢啲錢佢俾得起。」黃良昇稱。
政策不利內地業務 求購港地分散投資
當然，內房近年積極來港圈地，與內地政府打壓樓市及對貨幣貶值預期不無關係。事實上，自今年9月起，內地多個城市積極配合中央政府政令，主動提出多項「限購令」，意圖為內地樓市泡沫進行降溫，結果大大打擊了內房在內地的發展步伐。
而且，自去年中央政府啟動人民幣匯率自由化以來，該貨幣於年內屢破新「鐵底」，由年初至今貶值近3.6%。單靠人民幣計價的內地業務收益，實難以持續應付多年來積累下來的美元債券。在保值的大前提底下，投資港地不但成為了內房停泊資金的避風港，而且以港元結算的樓盤銷售收益，亦可以對其人民幣計價的業績報表賺取匯兌甜頭。
「內房俾中央打壓已成事實，而且國內的投資渠道咁少，啲錢無地方去，過嚟香港買地分散投資是最便利的保值方法。」黃良昇道。「但要提多一句，佢哋咁做唔代表睇好香港樓市，因為香港市場只是它們向外發展的橋頭堡，最終目標仍然是進軍國外。」
根據德銀今年9月發表的報告，若按總樓面面積計算，香港今年推出的地皮之中，約四分之一由中資機構奪得，遠高於2009年的6%，當中還未將今次的成交計算在內。