工廈補地價「標準金額」擬恆常化　研擴至新界農地首階段涵蓋元朗

施政報告預告擴大土地契約修訂標準金額補地價，發展局今日（28日）宣布，將從兩方面擴大土地契約修訂標準金額補地價的安排，包括為全港約900幢1987年前落成的工廈提供常設的標準金額補地價，並擴展至特殊工業用途工廈；並推出適用於新發展區以外新界農地的試行計劃。

在新界農地試行計劃方面，首階段涵蓋及劃分10個分區，包括元朗、北區和屯門三區內的現有4個新市鎮範圍，以及6個鐵路站附近一公里半徑內，地政總署會為不同分區及不同修契前後用途訂立標準金額，金額水平每年檢討一次。發展局發言人指，過去農地標準金額補地價申請不多，主要與市況有關，但局方在做政策時不可只考慮市況，發展商也可按其情況選擇傳統修契形式。

根據傳統修契補地價機制，地政總署須為每宗個案逐一評估須繳付的補地價金額，即修契後價值與修契前價值的差額。政府前年先在工廈重建推出補地價標準金額安排，繼而在「加強版傳統新市鎮發展模式」的新發展區農地中推出，即原址換地申請的補地價個案。

標準價格下，補地價的計算方式，是修契後的價值減修契前的價值，相關價值則由發展局按區域訂下的標準金額乘以地契指定用途的面積，並減去修契時為政府興建設施的工程費用。

發展局今宣布，恆常化為1987年前落成工廈重建而設的安排，並擴展至特殊工業用途工廈；並推出適用於新發展區以外新界農地的試行計劃。發展局表示，工廈先導計劃顯著地增加完成的個案數量，以及縮短處理時間，在兩年多的時間內一共有13宗重建項目以標準金額達成補地價協議，當中估價所需的時間亦減少至一個月。

發展局指，現行為1987年前落成工廈重建而設的先導計劃，將於明年3月底完結，因應先導計劃期內的成功經驗，以及持續為業權人提供重建誘因的需要，發展局表示會恆常化該先導計劃。

先導計劃將大致按照現行框架恆常化，包括為全港5個地區訂立標準金額，並在考慮持份者意見及實施經驗後作出修訂。發展局指，在不改變只涵蓋1987年前落成工廈的原則下，計劃將擴展至涵蓋1987年前落成的特殊工業用途工廈， 即地契指明作特殊工業 ，例如皮革鞣製、成衣製造、食品製造等工廈，這些工廈與1987年前落成的一般工廈同樣有消防安全隱患，以及促進重建的需要。

為反映特殊工業用途工廈較低的地價，地政總署會為特殊工業用途工廈的「修契前用途」另行訂立標準金額，在一般「工業／倉庫」「修契前用途」的標準金額，打上適當折扣，折扣率初步定於百分之三十。

年檢標準金額　確保切實可行

發展局又指，在恆常化後，所有標準金額的水平會因應市場情況每年檢討一次，以確保標準金額對不同時間接獲及處理的申請，均是一個切實可行的選項。定期檢討一方面，可以確保金額貼合當時市況，另一方面亦可確保每一輪調整有合理的有效期，為申請人提供確定性。

首次年度檢討後的新金額（包括為特殊工業用途工廈設立的金額）會待現行先導計劃結束後於明年4月1日生效。就每宗選擇標準金額的申請， 適用的金額水平是接納暫訂基本條款建議時的水平。

元朗、北區和屯門農地推試行計劃　釋放土地潛力

另外，政府會在新展區以外農地推出試行計劃，首階段涵蓋元朗、北區和屯門三區內的現有新市鎮範圍，以及現有和擬議鐵路站一公里半徑內，當局將適用範圍將劃為10個分區，包括4個現有新市鎮及6個港鐵站附近，地政總署會為不同分區及不同修契前後用途訂立標準金額，相關金額明年第一季再作公左，並會每年檢討一次。

發展局稱，選擇的分區可引導市場集中資源在交通配套完善，及社區規劃和配套較佳的農地推行高密度發展，釋放土地潛力，以加快土地房屋供應；同時參考剛發表的《香港主要運輸基建發展藍圖》內新界鐵路的規劃和落實情況，以及其他相關因素。發展局會每年檢討標準金額的適用地域範圍，並因應實施經驗及政策考慮逐步擴展至更多地方。

該局稱以地政總署目前處理中的修契申請計，將涵蓋24宗申請，合共可提供約8,500個單位，佔處理中的新界農地契約修訂申請的潛在住宅供應量超過四成。此外，獲批規劃申請日後進入修契程序時亦能受惠。過去5年，有5個獲批規劃申請所涉土地位處試行計劃範圍，合共提供約8,700個單位。

據悉，新世界發展旗下粉嶺北項目為首個接納北部都會區原址換地計劃，以標準金額補地價項目。發展局發言人表示，過去農地標準金額補地價申請不多，主要與市況欠佳有關；之前工廈有13宗申請，則與市況上升中有關，強調局方在做政策時不可只考慮市況，發展商也可按其情況選擇傳統修契形式。

發展局發言人又補充，該宗選擇標準金額農地補地價項目較特殊，因該土填借予政府建設隔離設施，目前政府正檢視隔離設施土地當中，暫未能交還相關土地，故在限期前均未能談妥，因此發展商提出延長限期或再考慮是否以標準金額補地價方式處理。