北都發展｜政府將出手　代發展商收一成業權

發展局今（28日）宣布，為加速北都發展步伐，決定放寬收地限制。發展商毋須擁有全部業權，只要收到九成土地，便可申請「原址換地」、即在原址改變用途重新發展，餘下一成業權會由政府會出手代收。發展商須就全部業權向政府補地價、負責全部賠償金額，並按要求在區內興建公共設施，但興建公共設施的成本可在地價扣除。「原址換地」 安排會擴展至所有新發展區。

受政府收地影響的小業主如不接受發展商的補償方條，政府會以既有收地補償方案的最高標準賠償，包括現金補償或安排上樓。發展局發言人指，新安排合情、全法、合理，認為沒有損害小業權人利益，因如有發展需要，政府也會收回有關土地。

發言人表示，原址換地方式可加快發展，減省政府收地再拍賣的成本及時間，提早取得地價收入，「九成」是平衡各方利益的決定，「會睇反應再檢討」。新規定下，古洞北粉嶺北有兩宗申請即時達標，可獲審批。

住宅地已擁4,000 平方米 政府可代收一成業權

「原址換地」是指符合條件的發展商，可直接申請將原有土地改變用途、重新發展，毋須經政府收回土地後再拍賣或批出。

現行原址換地安排只適用於古洞北/粉嶺北，以及洪水橋/厦村新發展區。施政報告早前已預告會擴大原址換地安排至所有新發展區，包括元朗南、新田科技城、新界北新市鎮、牛潭尾 、馬草壟、流浮山、尖鼻咀、白泥地區等。新方案下，發展商只需收到九成業權，便可申請重新發展，餘下一成業權由政府代收。住宅用地已收回土地面積須不少於4,000平方米，方可申請原址換地，其他用途發展沒有最低面積要求。

受惠的申請人，須按政府要求提供指定公共設施，例如休憩用地、道路、公共運輸交匯處及康樂設施等，申請人亦須向政府繳付十足市值的補地價，但相應也允許申請人在補地價中扣減建造公共設施涉及成本，發展商也要支付受影響用地業權人的賠償。

受影響人士可選擇發展商或政府的賠償方案

發展局發言人指，發展商收地或會遇到其他第三方土地，例如祖堂地，申請換地或遇到困難。該局平衡過小眾用地佔用人利益及發展需要後，決定放寬至擁九成私人土地即可申請換地，獲批後政府會介入收地。

發言人稱，受影響人士可在兩種方法中選其一以獲得賠償，一是發展商開出的賠償條件；二為政府既有的收地賠償方案，包括賠錢或「上樓」。「上樓」包括若其經濟入息審查達標，可選擇房委會出租公屋；或不需經濟入息審查的房協可租或購置的專用安置屋邨。

發言人補充，倘受影響人士選擇政府賠償方案，政府會以最高標準、即購入房協屋邨單位計算，計及地價、建造成本及行政費用，向發展商索取賠償。至於會否因新安排而要增加興建專用安置屋邨，發言人指：「暫時睇唔到有咁大需求。」

若收地涉祖堂地　政府亦可收回：合情合理合法

問及是否會令祖堂地、小型土地佔用人利益受損，發言人強調屬「合情、合理、合法」，並符合社會利益，又指即使申請不成功，相關土地也會由政府收回。發言人強調，自施政報告提出優化原址換地方案，多方也有所爭議，故九成是平衡各方利益後得出的決定，「唔可以太低，一個高水平都比較站得住腳，會再睇反應檢討。」

發言人又說，相關安排即時生效，現時古洞北／粉嶺北共接獲18宗原址換地申請，其中7宗達到門檻正處理其申請，9宗因不達標已被拒絕或由申請人撤回，另有2宗在今次放寬後達到目標要求，會通知再處理其申請。

政府提早獲得地價收入

發展局稱，原址換地有利於加快發展，又以2017年一宗古洞北／粉嶺北原址換地個案為例，相關發展區已於去年入伙，倘由政府2019年收地並在2021年拍賣，料至少要到2026至2027年才得以落成。原址換地可節省收地1,300元呎價，換地時申請人需向政府補地價，可提早獲得地價收入，加快政府現金流。