發展商低價投地天價賣樓 最賺盡新盤「麵包價」高「麵粉價」八倍

撰文:李彤
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地價與樓價從來沒有必然關係,皆因地價再平,賣樓時的定價亦「高不可攀」。《香港01》統計今年開售其中10個新盤,全部都未有因為當年購地時地價「低水」而開價「手軟」,個別「麵包價」較「麵粉價」更高出4至8倍,「麵粉發酵程度」最誇張為遠展旗下沙頭角尚澄,地皮4年前僅以每呎樓面地價1,100餘元投得,近日卻以每呎逾1萬元出售,扣除成本後仍大賺八成。

沙頭角尚澄首批最貴的一伙兩房戶,折實售價961萬元,呎價逾1.6萬元。(發展商圖片)

地價與樓價的非必然關係,最佳例子莫過於97年信置於金融風暴前以逾118億元投得小西灣現藍灣半島地皮,每呎樓面地價5,370元,其後增地積比,樓面地價更降至4,500元,但2000年推售時樓市已爆煲,首批單位均價僅4,288元,尚未扣建築成本及利潤已「蝕大本」。

市況逆轉下,貴買平賣實屬「為世所逼」,但一般正常情況,無人會做蝕本生意,旺市更是商家賺取暴利的最佳時機。

事實上,發展商賣樓的定價,除地價外,亦會考慮其他因素,諸如建築成本、經濟環境及其他新盤競爭等。建築成本因素相對穩定,而同業競爭大可在推盤步伐上調節,避同期推售,故只要經濟環境向好,發展商愈高開便賺愈多。

今年開售新盤之樓價與地價

發展商 項目 地價(億元) 投地年期 每呎樓面地價(元) 首批折實均價(元) 樓價與地價差距(倍)
遠東發展 沙頭角尚澄 1.43 2013年10月 1104 10175 8.2
新地 屯門珀御 4.3 2014年2月 2571 12748 4
長實 北角維港頌 62.67 2011年8月 8294 30470 2.7
中海外 啟德1號II 22.7 2013年6月 4913 17589 2.6
嘉華 啟德嘉匯 29.39 2014年2月 5330 17998 2.4
會德豐 將軍澳MONTEREY 36.7 2013年7月 4288 14208 2.3
恒地 粉嶺高爾夫‧御苑 28.88 2013年11月 5200 15898 2.1
保利置業 啟德龍譽 39.23 2014年2月 6530 19808 2
長實 馬鞍山星漣海 29.01 2012年11月 5160 13961 1.7
華懋 九龍塘賢文禮士 21.7 2010年11月 9537 21677 1.3

 

尚澄本月5日開售,首天沽出約44伙,套現近1.7億元,已足夠收回地價。(發展商圖片)

單是今年首4個月,一手市場已有至少16個全新盤推出,撇除收購重建及港鐵項目,大部分項目位處的地皮,均為發展商於2013年至2014年投得。當期時美國計劃退市、港府大增土地供應、推出辣招、以及一手條例生效等種種因素,地價回落,惟平買並未有平賣,事隔三年多「麵包價」全部上萬元,與「麵粉價」不成正比。

沙頭角盤扣除地價成本 料大賺八成

當中,「賺最盡」莫過於近日推售的沙頭角尚澄,發展商遠東發展於2013年以1.43億元投得地皮,每呎樓面地價僅1,104元。項目上月底公布首批57個單位,折實後市值達2.4億元,足夠收回地價有餘。而首批折實均價10,175元,亦較每呎樓面地價高出逾八倍。

由於項目僅六層高,亦非斜坡等複雜用地,假設每呎建築成本3,500元,以可建樓面13萬平方呎計,總建築成本約4.5億元,連同地價合共5.93億元,相對全盤261伙市值約11億元,發展商仍大賺逾5億或85%。該盤只限持有沙頭角居民証人士購買。

低地價僅增加發展商利潤空間

又如2014年新地以4.3億投得屯門良德街限量地(現稱珀御),每呎樓面地價僅2,571元,較當時的估值下限再低8%,地皮原限建270個單位,及後獲批多建19%至共321伙。上月項目開售,首批折實呎價達12,748元,較每呎地價高出四倍,假設建築成本每呎4,000元,連同地價及發水因素等,利潤仍有五成多。

多年來,地價的高低都被指是影響樓價的主因。不過,旺市下,低地價其實僅為發展商帶來更大的利潤空間,消費者在樓價上未有直接受惠,全港冀盼上車的小市民,近日在樓市飊升的大環境下,只能望着數字上不斷創「天價」紀錄的樓市,苦候一個覓得蝸居的渺茫機會。