下年度超額賣地　分析：政府想推冧樓市

政府在新一個財政年度賣地計劃，推出29幅住宅用地，與去年相若，但可供興建單位達1.92萬個，超額完成之餘更創5年新高；其中，啟德發展區內會供應7幅住宅用地，即平均不足兩個月便會推售一幅，是新一個年度最大供應源頭。有分析預期，樓市已轉勢向下，但政府仍繼續大增土地供應，明顯有意進一步「推冧」樓價。

新一個財政年度除了政府官地提供1.92萬伙外，港鐵、市建局、私人發展及重建項目亦合共提供約1萬伙，但按年減少兩成，反映政府已主導推地步伐，無須再依賴「一鐵一局」。發展局局長陳茂波亦稱，今年潛在供應量達2.9萬伙，目標供應則為1.8萬伙，稱「今年最穩陣」，有信心可超額完成目標。

而29幅用地中，最大一幅地皮是元朗凹頭，佔地逾2.8公頃，是早前流標的地皮，而最細幅住宅地皮則是堅尼地城西寧街，佔地只得0.053公頃，相信只會建成「牙籤樓」，但由於屬臨海地段，相信日後樓價不低。此外，政府在新一個年度會推出大型地皮佔16幅，即面積多於一公頃、可建逾500伙以上的單位。當中又以可建1,700伙的前茶果嶺高嶺土礦場用地、九龍筆架山龍翔道及鴨脷洲利南道，屬較觸目的地皮，或有機會挑戰地王寶座。

值得注意是，啟德發展區成為新年度供應重鎮，將會推出7幅住宅地，共涉逾7.2公頃，可建6,000伙。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，政府銳意調控樓市、壓低樓價，今次一口氣推出多幅啟德地皮，相信單一發展商難以吸納，不單對地價構成壓力，加上推售時間相若，將令該區樓價下跌，但跌幅視乎推地步伐。

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，政府的「潛台詞」就是要推低樓價，在樓市拾級向下之時，仍增加土地供應等如對樓市「多踩兩腳」。但他說，推出大量地皮不一定會增加流標機會，因為大埔荔枝山地皮已反映地政總署估價開始貼市。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文認為，樓市開始調整、經濟欠明朗，未來發展商出價將趨保守，中資發展商亦毋須高價搶地，有可能再出現流標。九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永則認為，若將大型地皮稍作「剪裁」，縮細地皮模有助中小型發展商更易「入門」。