明日大嶼 ｜潘焯鴻料造價或逾萬億元　學者批港府未善用新界土地

發展局去年底公布「明日大嶼」交椅洲人工島填海方案，最新估價造價增至5,800億，公眾諮詢將於本月底結束。綠色和平今日（24日）聯同專家和學者舉行記者會，對方案提出20個質疑，而他們參考政府近期工程等因素，重新估價，發現造價可達近9,000億元，若計及道路系統，造價更可升至過萬億元，質疑當局嚴重低估造價。他們又質疑新界有約80%土地未被善用，反駁明日大嶼是解決土地問題唯一方法說法，促請政府在最後一周公眾諮詢期，回應相關疑慮。

綠色和平邀請本身是工程師的香港方略首席研究員潘焯鴻分析政府的估算造價細節，潘認為有關估價並無參考最近的同類工程造價，並把部份必要基建成本剔除，包括涉及道路鐵路接駁的小型填海、欣澳至屯門東的道路系統及三島環保系統等。他基於三大因素重新估價，包括：

1/ 參考政府最近的同類型工程項目的預算造價，如石鼓洲填海工程及屯赤隧道
2/ 以更適合的指數「路政工程成本指數」，計算2018年至今與道路相關的工程成本通漲
3/ 加入被剔除或一直被忽視的明日大嶼涵蓋的運輸基建造價，例如三個人工島上的「環保集體運輸系統」

重新估價後，認為截至2022年中，明日大嶼造價已達8,978億元，若包含接駁洪水橋及東涌的道路系統，估價更增至10,453億元。

▼明日大嶼最新概念圖▼

對於發展局多次強調，交椅洲人工島填海是解決本港房屋問題的唯一方法，中文大學地理與資源管理學系教授伍美琴則反駁指，香港現時土地和房屋政策的問題，源於規劃不當、分配不均，不論是公屋、居屋還是私樓，亦出現單位比住戶數多的情況，當中私樓的情況尤其嚴重，多出23.6萬伙：「要上樓其實都係上到，只不過香港嘅問題係，有人冇屋住、有屋冇人住，呢個係資源分配唔平均嘅問題。」

她又強調香港80%新界土地仍未被善用，遠超於交椅洲人工島的1,000公頃，單是北部都會區已有達3萬多公頃土地，若當局妥善規劃和發展有關土地，可提供的單位將遠超明日大嶼的21萬伙：「用咁多資源去破壞個自然環境，仲要做咗好多危機出嚟......因歷史原因，令政府不敢碰和冷處理。明日大嶼便是當局鍾情填海下的產物，是多輸方案。」

她續指，明日大嶼的規劃密度，較市區高出50%，更是新市鎮的2.8倍，加上人工島宣稱建第三個核心商業區（CBD3）提供的職位皆屬高薪，意味島上的基層居民需長途跋涉到其他市區上班，憂慮將會加劇職住不平衡，她引述其團隊研究指，職住失衡會影居民的社交和家庭關係：「你用咁多資源起一個人工島，但對於職住唔平衡嘅問題解決唔到，好唔理想。」

伍美琴又稱，商業大樓空置率在回歸後一直徘徊在高水平，根據《香港地產市場觀察》的數據，截止2023年2月底的整體甲級商廈空置率持續上升至12.3%，九龍東（CBD2）的情況更嚴重，空置率高達19.2%，顯示商廈的需求已下降，而她翻查文獻亦發現，核心商業區已是一個過時的概念，更指規劃署擬用「垂直混合用途概念」亦是「自打咀巴」的情況，認為再無急切性加建一個新的CBD，擔心會出現規劃走樣情況。