中資百億搶半數啟德地皮 推高樓價成新常態
中資企業近年大舉南下,進佔香港各行各業,例如麥當勞、Pacific Coffee接連由內地企業接手,港鐵新列車亦由中國製造。其中與港人住屋息息相關的地皮,近年亦由中資主導,單計啟德新發展區10幅已推售的地皮,其中一半、即5幅已由中資財團奪得。
而首度來港投地的海航集團,更於兩個月內兩奪得該區住宅地,涉額逾142億元,每呎樓面地價更逾1.3萬元創下紀錄。
啟德第十一幅地皮即將開標,市場預料地價每平方呎可達1.1萬元或以上水平。業界人士相信,中資積極攻港房地產,料會繼續推高樓價,意味港人仍要「捱貴樓」一段時間。
海航奪兩地最矚目
啟德新發展區的地皮分佈,可謂近年本港賣地市場的縮影。自2013年以來,該區前後共批售出10幅地皮,包括1幅商業地及9幅住宅地,當中5幅、即半數皆由中資奪得,涉及金額總值約227億元,建屋單位數量保守估計近3,000個。
其中,首度來港投地的海航集團,兩個月內兩度奪得該區住宅地,合共斥資逾142億元,兩幅地皮每呎樓面地價分別高達1.35萬及1.36萬元,出現「麵粉」(地價)比區內的「麵包」(現樓)還要貴的現象。
成功搶佔近三成官地
再放眼全港的土地市場,中資佔有份額也愈來愈大,由五年前近乎「零參與」,至過去一年投得的地皮數量,已佔政府推地量總數近三成,且往往以「自在必得」的姿態,出超高價成功搶地。以2016年為例政府批出的22幅住宅官地中,佔27%、即6幅落入中資手裡,個別中標價較市場預期高出兩成至八成不等,出手之闊綽,連本地發展商亦大嘆「競爭大」。
地價被中資進取策略搶高,自然令人聯想到樓價亦可能被推高。縱然時任發展局局長的陳茂波近月曾提及「政府賣地時,無保證發展商必賺」、「住宅落成後市價與投地成本價沒有必然關係」等言論,企圖為市場降溫及釋疑慮;惟他的言論在數日後卻不攻自破,皆由中資中海外發展的「港人港地」啟德1號(II)卻以1.7萬元開價,較當年購入地皮每呎樓面地價僅4,913元高出逾兩倍,且中海外亦不諱言定價已將地價納入考慮因素。有關情況反映樓價被地價推高,已是不爭事實。
掌控住屋價格及質素
麵粉(地價)愈搶愈貴,自然貴買貴賣,麵包(樓價)只會更癲,業界預計未來3、4年落成的住宅物業樓價基本上易升難跌。理想城市集團企業估值部主管張聖典認為,中資來港投地「開咗個頭,好難停。」料未來仍會持續吸納本港地皮,市佔率愈大,固然愈有力掌控未來的本港住宅的供應及價格。
項目質素與本地分別不大
在鉛水事件中,部份受影響屋苑涉及中資集團承建,令人憂慮相關新盤日後會否質素欠佳。測量師學會建築測量組副主席謝志堅指,不論內地或是本地發展商,建築框架還是要跟足本港的法例,設計入則均要經過屋宇署的認可,故中資「出品」不會與本地發展商的樓盤有太大偏差。
「本地大大小小的發展商,建屋質素也有參差,難一概而論,當然,個別龍頭發展商起既樓,質素特別高啦。」以建材而言,謝直言,不少本地發展商早已採用內地進口的預製組件、玻璃幕牆等,他認為,部分在港投地的中資財團,本身具房地產開發經驗,「以咁高價投得地皮,相信不會用太差既材料,他們會參考本港樓宇的用料及質素,不會偏離太遠。」