【土地大辯論．對談】施永青倡政府主導規劃　釋放農地

「現在連前特首拿了一點點着數，都要坐牢，如果地產商真的拿了社會的着數，怎可以任得他消遙法外？」中原集團主席兼總裁施永青問道。自土地大辯論展開，坊間的焦點落在公私營合作發展農業儲備上。
《香港01》請來施永青及香港大學經濟及工商管理學院助理講師阮穎嫻，交換對公私營合作的看法。

「這個名字是很含糊，你每次都說是公私營合作，其實是不同的公私營合作。」阮穎嫻指出，公私營合作的定義一直在變化。建設沙田新市鎮第14區時，由地產商負責填海和平整等基建工程，保留三成作私人屋苑發展，其餘七成地由政府建公營房屋和公共設施。興建天水圍新市鎮，政府透過換地將部分土地交由私人公司發展住宅，並與發展商簽署商業發展協議。時至今日，土地供應專責小組建議，政府向私人發展商提供基建，鼓勵私人發展商改劃手上農地儲備，取回等值的公營房屋。

「政府需要全新規劃土地」

「政府其實最需要做的，是全新把地規劃。」有別於目前土供組提出的方案，施永青提倡政府主導的公私營合作模式，建議政府先就公屋、私人住宅、社區設施等用地作全盤規劃，再要求發展商按規劃更改土地用途。如果發展商在一定限期內未能做到，政府便可收回土地，讓其他發展商發展。施永青強調，政府需要從規劃入手，為整個社會的需要構思，並且透過基建配套，協助發展商釋放農地。

對於發展新界農地的方法，阮穎嫻指出，「我覺得要看兩個條件，一是效率，二是公平性。」她解釋，發展商改劃農地經常被「彈回頭」，申請被否決的情況普遍，原因一般為基建配套不足、影響周邊環境、用途不符規劃意向等。在土地供應小組建議的方案下，政府會為發展商提供基建配套，以期加快審批。阮穎嫻認為，如果在公私營合作模式下，發展商申請改劃農地，比政府動用《收回土地條例》更有效率，則公私營作模式更可取。

施永青更明確反對用《收回土地條例》收回私人農地。「你這麼便宜收了我（指發展商）的地，轉頭公開拍賣，賣這麼貴，豈不是剝奪了我應有的權益？」施永青說，從前農民願意被政府收地，因為農業的利潤不高。然而，地產商有能力將地皮改劃後發展成住宅項目，收益與農地賠償大相逕庭。《基本法》第六條列明香港政府保障私有產權，施永青認為收地會引起發展商司法覆核，而漫長的司法程序將窒礙土地供應。

我覺得要看兩個條件，一是效率，二是公平性。

你這麼便宜收了我 (指發展商) 的地，轉頭公開拍賣，賣這麼貴，豈不是剝奪了我應有的權益？

補地價機制如何達到公平？

「為什麼補地價補來補去都談不成，就是因為政府的補地價計算是以現有的市價來計算。」目前，地政總署以發展商申請改劃土地的當時價值，計算農地與住宅用地之間需補回的差距。施永青認為目前地價過高，以市價評估住宅用地並不合理。地政總署與發展商之間經常就補地金額爭拗，窒礙住宅用地供應。施永青建議政府調低補地價金額，鼓勵發展商加快改劃地皮，將住宅推出市面。他認為方案能夠造成發展商之間的競爭，令房屋價格進一步下降。

「公私合營可以理論上補一個合理的價格的。」阮穎嫻反對下調補地價金額，指出樓價與補地價成本並沒有關係。她解釋，即使補地價金額下調，住宅價格下調亦不可能下調，因為在商言商，發展商只會將樓價定於可行範圍的最高價格。她認為，公眾關注官商勾結，關鍵在於地產商有否補足地價，提出政府於計數補地價金額的時候，扣除發展商在供應公營房屋上的付出，理論上可達到公平——為發展商提供發展盈利之餘，亦沒有讓公眾利益受損。