新地3.5億元葵涌商貿地 高估值35%

新地3.5億元葵涌商貿地 高估值35%
撰文:李彤
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葵涌商貿地早前接獲14份標書,反應理想,最終高於估值批出。(地政總署圖片)
葵涌商貿地早前接獲14份標書,反應理想,最終高於估值批出。(地政總署圖片)

地政總署公布,葵涌道與葵安道交界的商貿用地,由新地以3.501億元投得,每平方呎樓面地價約6,039元,高市場估值上限35%。

地皮位處葵涌市地段第522號,屬近年批出規模最細的商貿地之一,地皮面積約6,103平方呎,估計可建樓面約為57,975平方呎,料可發展為基座商舖及上蓋為寫字樓的混合發展項目。地皮位置鄰近葵涌KCC及KC100等近年新商廈項目。

項目上周五截標時接獲14份標書,除新地外,其餘入標財團包括信置、香港興業、金朝陽及佳明等。而市場就上述地皮的估值約為2.32至2.6億元,即成交價較估值上限再高約35%。

東涌地皮連續4次流標「第二擊上壘」 測量師:政府下調底價促成

撰文:蔡偉南 黃祐樺
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地政總署公佈,東涌擴展區106B區臨海住宅用地以6.02億元批出予新地(0016),以項目最高可建住宅樓面面積401,160平方呎計算,是次每呎樓面地價1,501元。

是次地皮成交呎價僅1,501元,料為東涌新低紀錄。早前市場預測,該地皮每呎樓面地價由約1,250元至2,000元,地皮估值由5億元至8億元。

政府、港鐵東涌地連續四次首推時流標、「第二擊上壘」

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示,上述地皮已是東涌發展項目連續四次「第二擊上壘」。他指出,東涌為配套設施未成熟的新區,近幾年區內四個包括政府及港鐵的新項目,無獨有偶,首推時流標但在重推時成功批出。

這情況首次出現於2020年首推的東涌填海區商業地,在17個月後的2022年初在政府加入容許可用作數據中心的條款才成功賣出。之後的是港鐵2021年和2023年首推的東涌牽引配電站項目和東涌東站第一期發展項目,港鐵調低入場費門檻及/ 或縮少項目規模下,分別在9個月及13個月後總算能批出予發展商。

政府下調底價、調整招標條款

梁沛泓表示,今次剛批出的東涌填海區臨海地段,首推與重推均獲4份標書。在政府提出更新的技術報告下,強調項目可建高達745伙,比之前政府的預計的415伙多。最終在市場估計的合理範圍內批出,反映了伙數增加的影響,相關成交價亦是理想。

「第二擊」能成功「上壘」,主要是因為政府及港鐵考慮上述項目首推時收到的標價或反應,就現實的市況下調底價,甚至在招標條款作出較大的調整,好讓項目可以批出。雖然,近日有倡議停止賣地的聲音,但是東涌新發展區的私人項目眾多,隨著資助房屋的落成和新港鐵站工程的展開,政府及港鐵悉數批出規模細的項目,測試發展商新近取態,亦為合適的做法。

小蠔灣成未來關注點

另外,港鐵小蠔灣的第一期首批發展早於2023年2月首推但流標。小蠔灣能否延續東涌的現象,以「第二擊上壘」,還看港鐵之後的部署。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓。

戴德梁行料落成後每呎可賣1萬元

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦指,新地成功中標的地段位於新開發區,雖然與未來地鐵站有一定距離,但招標結果仍符合市場預期,這是一個良好的市場訊號。該地盤預計落成後,將會以中小型單位為主,估計落成單位每方呎樓價在9,000至1萬元之間,開揚海景對買家有一定吸引力,並對當區的房地產環境產生積極的影響。

他又指,這次招標的成功將為未來的樓市帶來正面的影響,也將為市場注入信心。隨著房地產市場逐漸回穩,該行預計未來對於住宅樓市的穩定性和增長前景持續保持樂觀。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦。

2023年9月曾流標 當時收4份標書

值得留意,該幅東涌臨海住宅地皮曾於2023年9月推出招標,當時共接獲4份標書,惟因入標價未達政府所定底價而取消。

最高可建樓面40萬呎、料建745伙

該地皮涉及地盤面積約為11.46萬平方呎,指定作私人住宅用途,最高可建樓面40.11萬平方呎,可提供745伙。

調高伙數至745伙 增加中標發展商設計彈性

地皮上次2023年推出時,有發展商質疑該項目有著排污容量的設計上限330伙,低於當時政府的預測414伙。今次地皮重推,發展局局長宣佈該項目可建高達745伙,即平均每戶建築面積538平方呎。地政署亦將一份相關的技術報告供有興趣的投標的人士參考。

東涌第106B區的東涌市地段第55號用地。
東涌擴展區。(張浩維攝)

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