【施政報告．拆局】倡工廈改裝過渡房屋　林鄭打倒「昨天的娥」？

特首林鄭月娥在她的首份施政報告中，表示會研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋，可能有不少人覺得這項政策「熟口熟面」，因為早在2012年，當時仍是政務司司長的林鄭月娥，早已提出這項政策構想。
只不過，當年政府的研究結果，是這項政策無論從財政上，又或建築限制上，都缺乏可行性。為何一項早年已研究過，最終被上屆政府打入冷宮的政策，在林鄭手上會「敗部復活」，新一屆政府到底有何盤算？

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工廈改建住宅　林鄭舊事重提

在這份施政報告中，最受關注的房屋政策固然是綠置居和首置上車盤，但其實還有一項有趣的政策「遺珠」，就是林鄭提出，政府會以破格思維，協助和促成各項由民間主導和推行的短期措施，增加過渡性住屋供應，當中包括研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋。

這項政策之所以值得留意，就是有關構想並不新鮮，而是一項陳年舊政策。早在2010年，仍在曾蔭權班子負責活化工廈政策的林鄭，到2012年成為梁振英班子的政務司司長之後，尚在繼續跟進工廈問題，當時她指出，在活化工廈政策之下，只容許工廈改裝成商業、辦公室或酒店，不能改建為住宅，而為了盡快增加住宅單位供應，政府將研究將部分工廈改建成住宅，作為過渡性住房又或大學宿舍等等。

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成本高成效低　政策被打入冷宮

而這項政策，其實早已有研究結果，結論就是行不通。翻查發展局在2013年7月向立法會的答覆，當局表示，凡改裝作住宅用途的工廈，均應符合住用樓宇的建築標準和規定。但在大部分個案中，這類改裝都涉及大幅度改動樓宇，甚或須拆卸樓宇的部分樓面。

而有關工程即使在技術上可行，其費用亦將相當高昂，而且會減少經改裝的樓宇內可用作過渡性住房的樓面面積。而最直接的方法，其實是把合適的工業用地，改劃作住宅用途，用作興建住宅。

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與其花時間改裝　上屆政府倡整棟重建

據悉，當時政府研究所發現的問題，具體來說至少有兩方面。一是大部分工廈的消防設施、走火通道、升降機等，本來就不是為了作為住宅之用，要改為住宅就要投放巨額資金改裝，由於整棟工廈改裝成本可能「億億聲」，就算改裝之後，亦難以平租給基層。

二是根據建築物條例，所有住宅單位的九米範圍之內都要有窗戶，用作採光和通風，在這個限制之下，相當大部分工廈都不適合改作住宅，例如不少舊式工廈內籠間格都是一大片四四方方的空間，只有靠窗的部分有條件改成住宅。例如有一些案例，按條例要求在工廈內間出地方改作住宅之後，中間空出的位置差不多如一個籃球場般大，間格上並不合理。

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從規劃、強拍入手　加快釋放土地潛力

由於工廈改建住宅的構思需要政府背書，不可能如非法劏房般胡亂分間，但受到財務和建築上的重重限制，結果多年來被束之高閣。另一方面，不少工廈亦因業權過於分散、政府又欠缺規劃，將工廈以至整片舊式工廠區拆卸興建住宅的想法，多年來亦未能實現。

對於這些情況，當年處理過工廈問題的林鄭月娥理應知情，為何當年發現行不通的政策，今天又會敗部復活？有說其中一個方向，是打工廈低層單位的主意，在消防條例、建築物條例等方面略為通融。但正如當年政府的研究結論，既然一些工廈的地段是適合全棟拆卸改建住宅，為何政府仍在小修小補，而不是在規劃以至強制拍賣等方面入手，解決工廈改建住宅的難題，從根本上釋放珍貴的土地資源潛力？