【外賣牌扮餐廳】商場涉違地契？發展商「霸佔」公共空間有前科！
《傳真社》調查發現，全港20個地產商旗下的商場、辦公大樓及機場，涉嫌容許62間持食物製造廠牌（俗稱外賣牌）的商戶在商場開放位置設置座位，鼓勵食客堂食，涉嫌經營無牌餐廳。星巴克咖啡、太平洋連鎖咖啡店及太古地產其後回覆《傳真社》查詢，指報導所列的分店座椅皆開放給公眾使用——即是原來不用消費都可隨意坐下。
我們似乎一直被誤導，在商場內須要消費才有座椅，但其實部份商場跟政府訂立契約，劃出特定空間作公眾用途讓市民免費使用。惟多年來，發展商有意無意侵佔公眾空間的事例屢見不鮮。
原來早於1980年代，政府就要求部份發展商在私人發展項目提供公眾設施及公共空間，訂明某些空間作行人通道及公眾休憩之用，分擔政府興建公園及社區設施的責任。但事實上市民要使用這些「私人管理公共空間」（Privately Owned Public Space）是困難重重，如今仍有些在私人物業內的公共空間遭封鎖、隱藏、似乎不鼓勵公眾使用，甚或本來劃作行人通道的空間也被作商業用途。
公眾通道不可作商業用途
「有些發展商按照地契條款，開放一些公共空間，如貫通商場出入口的公眾通道。」「拓展公共空間」公關經理王瑜翎解釋道。但過往亦有案例發現，商場挪用公眾通道作商業用途，如出租給商舖或展覽商。
其實地政總署和屋宇署的網站上，皆有公開私人發展項目內的公眾通道位置。但網站顯示的圖則像素不足，模糊不清，亦缺相關指示。即使有心市民上網查閱，也難以確定具體位置。單靠這圖，莫說是市民，恐怕連專業人士也難為公／私定分界。如果在商場裏想找個位置歇息，看似只能乖乖畀錢，正中商家下懷。
地政署無權查約難檢控
去年年尾，工黨就揭發荃灣廣場、愉景新城、新港城等商場違規霸佔室內公共空間，在行人通道擺放座椅，並鋪上地毯分開行人通道和咖啡店的範圍，出租牟利，地政署指出這違反了地契中「不准在行人通道擺放物品」的條款，座位其後已被移走。
其次，由於公眾通道及公眾休憩空間不屬於商業樓面面積，若發展商在公眾通道擺放物件或作商業用途，需先向地政總署申請豁免並繳付豁免費，惟工黨社區幹事趙恩來嘆道：「但地政總署無權查閱私人租約，所以就算發展商違反地契出租公眾通道，也不能執法。」
違契只需罰錢 非刑事罪行
他又解釋，地契是政府和發展商簽訂的合約，只受《合約法》規管，就算一方違約，亦非刑事罪行，只需罰錢及追回欠交的地租和豁免費。更何況地政署無權查閱業主和租客之間的私人合約，除非是超過三年租期，需要在土地註冊處存檔的租約，不然要經租客及業主雙方同意才交出。
所以要查發展商有否違契出租公共空間，相當困難，「業主和租客亦可以扯貓尾，話唔知租客擺咗枱凳喺度。」一般而言，地政署只能以「不准在行人通道擺放物品」的條款，叫業主在限時內清走物件。他補充其實多年來商場和商戶都有佔用公共空間的慣例，但政府疏於執法，「就算真係告，咁多年嚟都只有時代廣場一案能告上法庭。」
屋宇署回覆，有關地契事宜包括違契問題，要向地政總署查詢。記者致電地政總署查詢，地政總署則指要詢問有關分局有否跟進行動，至截稿前未有書面回覆。
|
公眾會用到的商場空間大致分為三種： 1）商業樓面面積（如舖位） 當發展商向政府申請買入地皮時，城規會會規定該地的用地比例，訂明商業樓面面積的大小，而在商業樓面面積以外的空間，則不能未經申請進行商業活動。 2）公眾通道 業主和政府簽訂「撥出私有地方供公眾使用的契約」（公用契約），同意撥出部份空間作行人通道及擴闊街道之用（Dedicated Public Area for Passage），如中遠大廈外的空地，和匯豐銀行總行的有蓋開放空間。 3）公共休憩空間 某些私人發展項目則受地契或公用契約的條款規定，需為公眾提供設施作休憩用途，如屯門市廣場四樓的遊樂設施、油麻地駿發花園、和K11地下。 |
地契列明的公共空間被消失？
除了行人通道，部分私人地方亦劃出「公共休憩空間」讓公眾使用，本來希望促進綜合設計、善用土地，借發展商之力落成社區設施以應付居民需要。而為了補償發展商撥出土地作公共用途，政府將給予面積豁免或者優惠。但一些私人休憩空間入口隱蔽，缺乏明確的標示，甚至長期鎖起不開放，市民根本難以使用，發展商是否「食兩家茶禮」？
一、佔用公共空間作商業用途
商場違規佔用公眾空間來賺錢已非新鮮事，經典例子為2008年時代廣場被揭違契出租地面的公眾休憩空間。早於1985年城規會批准時代廣場的申請時，已經提出發展商需提供一定面積的公眾休憩空間。於是九倉與屋宇署簽訂公用契約，將地下廣場逾3,000平方米的地方劃為公眾休憩空間，作行人通道及靜態休閒活動之用，如果要出租辦展覽，亦只可向展覽者收取水電費。然而自1993年起，時代廣場卻把公共地方以日租28,000元至124,000元不等，藉公用地方牟利。
二、不對外開放
以屯門市廣場四樓平台為例，平台設有兒童遊樂場、壁球室、羽毛球場、網球場及滾軸溜冰場等設施，本來是休憩的好地方，但懷疑因疏於管理，於90年代末停止對外開放，直至2008年時代廣場公地私用一事被揭發，2009年地政總署規定平台花園須於每天7時至晚上10時開放，公眾才可重新使用。
三、你睇我唔到
由市建局灣仔利東街項目改建而成的囍匯，當初承諾的公共休憩空間原來設於五樓平台；港鐵九龍站上蓋的圓方，平台也有三幅合共17,000平方米的公眾休憩空間。但這些鄰近私人住宅的公共空間入口隱蔽，只有一至兩部升降機能到達，路線亦無清晰指示，非住客根本難以察覺，令人質疑這些空間是否變相成為住客的「秘密花園」。
四、隱藏社區設施
1998年，城規會審批圓方項目的申請時，列明需在物業範圍內提供社區設施，包括幼兒園和社區中心等等。社區設施是有的，卻通通藏起來，位於商場外圍、連接柯士甸站的行人天橋邊。
當中包括中華基督教青年會佐敦會所、香港復康力量、楊震油尖長者鄰舍中心和仁愛堂陳鄭玉而幼稚園，這些社區設施並沒有在商場的「水牌」上列明，亦不見任何指示前往，連門外的名牌亦高於正常視線水平，難以發現。有用家質疑，發展商隱藏社區設施是不希望商場「高貴」的形象「降格」。