西營盤擬建第18間酒店　規劃師：牙籤酒店更易「樓貼樓」

西營盤近5年新開張了最少8間酒店，近日第三街擬建單幢式「牙籤酒店」，若成事這將會是區內第18所酒店或賓館。
有街坊指擬建酒店位置座落民居及單程路，恐對附近年長街坊造成不便及影響交通。另有規劃師指，「牙籤酒店」的「建築物分隔」（Building Separation）間距偏小，加上附近建築多數為樓高僅6至7層的唐樓，對「牙籤酒店」與鄰近「住宅」土地用途的契合度存疑。

第三街4度申請起酒店　面積僅1/3標準籃球場

西營盤第三街15至19號一幅面積僅143.534平方米的地皮（地圖中紅點），即僅1/3個標準籃球場大小，最近第4度入紙申請興建酒店。該擬建酒店樓高共27層，預計可提供82間客房，地積比率高達12倍；而同區其他酒店的地積比率為12至15倍，但規劃署曾指「住宅（甲類）」用地一般地積比率為8至10倍。

城西關注組的張啟昕表示，發展商欲在同一地點上興建酒店，已是近2年來第4度入紙申請，「早前3次申請時，一班街坊曾設街站及網上聯署反對，發展商最終自行撤回申請。」而上月發展商又捲土重來，較上次申請圖則上的主要改動為：一，增加了一個車位大小的裝卸區（loading area）；二，行人路加闊了0.45米；三，樓高由23層增加為27層，但地積比率基本不變。

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以涉及細小土地面積為申請理由

是次發展商的申請理由包括有「只涉及細小土地面積」、「沒有帶來不良的交通影響」、「配合該區交通連接提升的誘因」等。另外它指該地段已獲批准作酒店用途的規劃申請，「牙籤樓」住宅對社區沒有禆益。

張啟昕續指，以皇后大道西為分界線，以北的範圍一向有酒店或舊式商業大廈座落，是商住區；但以南的範圍則一向以純民居為主，而是次申請興建「牙籤酒店」的地皮座落於第三街，路斜且大部分是單程路、附近建築物大多為僅6至7層高的唐樓，恐酒店帶來新增的人流或交通流量，會對出入長者街坊造成不便及危險。此外，她亦恐酒店落成會造成連鎖加租效應，以服務旅客為主的商店因較能承擔貴租，會擠走以服務街坊為主的車房、茶餐廳、蔬果肉食店等小店。

「牙籤酒店」緣起：舊區業權分散+港鐵通車

西營盤有14間現正營業的酒店或賓館（地圖中藍點），其中8間是近5年才開張；而興建中或已獲城規會通過興建的酒店，亦有最少3間（地圖中黃點）。註冊城市規劃師黃保傑指，在規劃標準上，不是以人口數目決定興建多少間酒店，因酒店不是居民常規使用的社區設施，興建酒店是市場主導的行為。他指比較住宅，酒店的流動性較高，對人流及交通的需求更高。

是次申請與近年其他區內擬建酒店申請類似，地盤面積均偏細。而地盤面積細、地積比率高的單幢式建築物，被俗稱為「牙籤樓」。西營盤現有15間現正營業的酒店或賓館中，不少是地盤面積偏細的單幢式「牙籤酒店」。

黃保傑指，近年西港島綫通車令西營盤的「可達度」（accessibility）上升，不少發展商看準市場，收購舊樓地皮，重建興建酒店或賓館。但西營盤為舊區，建築本多為單幢式唐樓、業權分散，發展商難以收購連續大範圍的地段，「所以只收了一個面積很細的地盤就『起住先』，難道等附近地皮等十年嗎？」「起住先」的結果就是建成俗稱的「牙籤酒店」。

「牙籤酒店」樓貼樓情況較嚴重

黃保傑續指，根據屋宇署《可持續建築設計指引》，按地盤面積大小，建築物之間有規定的最小「建築物分隔」（Building Separation）間距，以作通風之用；基本上地盤面積愈大、所需預留作「建築物分隔」的空間便愈多，因此「牙籤酒店」與鄰近建築「樓貼樓」的情況較大酒店更嚴重。

他對「牙籤酒店」座落於舊社區如西營盤的土地用途兼容性有所保留，意即指2種或以上的土地用途若相鄰是否「契合」，黃保傑表示：「好像住宅和工廈就不太契合，因工廈可能有污染；住宅和酒店也不太契合，因酒店帶來的新人流可能會為窄路帶來過分負擔」。

有關規劃申請編號為A/H3/434，就申請提出意見的屆滿日期為本月20日。

香港現時大部分新建築物均會用盡地積比率。而地積比率受3大準則規限：一是《建築物條例》、二是地契、三是「分區大綱圖」。根據《建築物條例》，住用建築物「住宅(甲類)」（即面向一條街道）的最高地積比率為8倍、非住用建築物包括酒店的最高地積比率則為15倍。但根據不同「分區大綱圖」，又有不同可能再收緊的地積比率，以九龍區為例，大部份非住用建築物的地積比率限制為12倍。