【商場誌】自稱領展愚忠粉絲：在商言商 領展無責任保護小店
領展、大型連鎖店在主流媒體及大眾眼中，是道難以撼動的高牆。坊間批評他們趕走小商戶，抹去了社區的原有特色及溫度，導致商場的面貌猶如倒模一樣。然而，在部分人眼中，連鎖店及領展並非萬惡。「領展將濕濕𣲷𣲷、老鼠橫行的街市變到很乾淨。……我們不能抹殺一個事實——很多人都喜歡逛連鎖店。」
這是歪理，還是事實？在一片謾罵聲中，支持高牆的聲音或會覺得刺耳，但他們的意見是否不屑一顧？或者，從他們的理據當中，更有助梳理整個大環境的形勢。
攝影：江智騫 羅君豪 曾梓洋
投資領展由裁員而起
在搜尋器輸入「領展商場」，一連串「迫走小商戶」、「又賣商場」的負面新聞當中，發現一個名為「領展大集匯」的網誌，頭像公仔染有一頭綠色髮，細看之下，公仔身上所穿的白色上衣印有領展的標誌。簡介第一句寫道：「LINK仔Collection一個領展愚忠粉絲」。
博主以「愚忠」來揶揄自己，初時以為內容是一面倒支持領展，力數反領展團體的不是；但當滑鼠一路向下滑落，發現博主收集所有領展的新聞之餘，亦會分析業績、回應媒體的看法，以及指出領展未盡完善的地方。
這天相約Link仔在大埔太和商場見面，綠色頭髮的公仔背後，是一個架着眼鏡，說話不慍不火，時常面帶微笑的中年男人。Link仔「愚忠」與否，就由讀者自行定奪；但無可否認，他是一位十分謹慎的投資者。2009年，Link仔遭公司裁員得到一筆離職金，但同時亦擔心家人以後的生活開支，便着手計劃購買股票投資。「我都有買匯豐，但我看不到匯豐的業務發展；而每區都有領展商場，可以隨時隨地去巡查業務，感覺較為踏實。」
與一般投資者不同，Link仔在網誌分享與領展相關的新聞外，還會製造圖表整合資料。他用手機開啟了一個Excel圖表，各區商場的收入、級數，甚至地皮資料都一目了然。「我的投資額有八成都買了領展，自然特別關心公司的情況。加上寫了Blog之後，看見有人問我的意見，自覺責任更大，所以便做了很多功課。」
不是瘋狂加租 只是回到市值
Link仔小時候也在屋邨長大，後來搬到居屋及私人屋苑居住。對於屋邨商場的印象，他認為房委會毫不進取，亦不會站在顧客的立場考慮細節。「早前老婆在大埔墟街市買豬肉，那檔豬肉做半晝就收檔。但在領展管理之下，就不容許這個情況發生。」難道商戶沒有自由決定營業時間？「但站在商場管理者角度，商戶應在合理的營業時間提供服務。」 Link仔稱，銀行業及診所是領展行政總裁王國龍口中的「黑店」，即逢星期六、日不會開舖，店面全黑。「領展刻意將這些『黑店』安排在商場一角，不想令到居民覺得很多商店都關了燈。」
Link仔滔滔不絕地描述領展管理的「德政」，並笑說：「現在行領展商場，看到有『吉』舖會心痛。」Link仔的錐心之痛，大眾似乎難以理解；因為「領展」自2005年接管房委會的商場及街市後，營商手法一直被猛烈抨擊，當中不少小商戶因加租而被迫結業。
Link仔面帶笑意，從文件夾中抽取印有圖表的A4紙，指着棒形圖說：「現在領展平均租值50蚊，外面商場則要70至80蚊。」對於領展被批評瘋狂加租，Link仔收起笑容，斬釘截鐵地說：「沒有這回事。」他解釋，領展商戶的租金佔營業額約12%，而連鎖店如大家樂、莎莎的租金佔成本比例約9.7%至16.5%。「為何會有瘋狂加租的感覺？因為經營了二、三十年的店舖，租金只要萬幾蚊，但翻新之後，租金則增加至兩萬。原本是低於市值，現在才回到市值。」
小店被迫結業 只因未能適應商業模式
小商戶因領展加租而結業的新聞屢見不鮮；Link仔覺得在翻新後留低的商戶大有人在，離開的只是不能適應外面世界一早沿用的商業模式。「領展作為私人公司，無責任為店舖提供保護網，即使房署的新商場也不會。」
領展於2015年起，將130個商場分成三級，分別是「都會」、「匯坊」及「鄰里」。「都會」級指面積達10萬方呎的大商場，如樂富廣場、天水圍頌富廣場等共6個廣場；「匯坊」及「鄰里」級廣場則分別有38及86個。據領展於本月初公布的業績報告指，「都會」級每月的租金為每平方呎71.8元，按年升幅達7.6％；而「匯坊」級的租金每呎達63.1元，升幅達8.4%。
「支持強者的故事不動聽」
在房委會年代，商店與居民間除買賣關係外，還有一份人情味；但Link仔覺得這些情懷始終不及有質素保證的連鎖店重要。他坦言人情味需時間去建立，但站在商業運作的角度，無可能用二、三十年來建立感情。
記者好奇，Link仔曾經都是「屋邨仔」，看見老店被連鎖店取代，不會可惜嗎？他不假思索地說：「不可惜。其實好多顧客都追求連鎖店，買藥會去萬寧、屈臣氏，因你有信心。保存舊店這個說法是對大部分沉默的人不公平。假設有10個人好喜歡這些老店，但有沒有想過另外那90個是一直忍受這些舖頭又舊又經常不開門？」 Link仔頓了一頓，繼續說：「而我就是那90個之一，我想要一些較好的供應商，所買的東西是新款和安全的。」
領展自上場以來，負面新聞不絕。縱然Link仔是股東，沒可能對這些新聞視而不見。Link仔嘴角揚起，笑着說：「媒體要『draw attention』（引人注意）吧。領展可算是強者，支持強者的聲音並不吸引，誰願意去聽人說喜歡到萬寧買牙膏的故事？小店倒閉的新聞才動聽。」面對排山倒海的抨擊，難道沒有一刻覺得領展做錯？「管理層的透明度確實有待改善。例如早前富善邨的街市愈縮愈細，但又沒有通知居民。我估計領展尚未決定將商場裝修，還是變賣。但封起圍板，導致居民感覺不好。」
連鎖店常客：幫襯只因隨處都有
Link仔的意見或許會刺中部分人的神經，但不能否認，無論領展還是大型連鎖店，在部分人眼中有其價值及好處。在主流媒體的聲音下，普遍覺得連鎖店侵佔商場，令小店結集的地方變得如倒模一樣，抹殺多元的零售環境。可是，在24歲的韓錦滔眼中，連鎖店方便、價錢便宜，足以滿足他的購物慾望。
這天與韓錦滔在荃灣廣場遊走，環顧四周，都是眼熟的大型連鎖服飾店。我們走進其中一間，韓錦滔眼神向着前方，步履堅定地往男裝部進發，然後熟練地向右轉，雙眼才開始朝掛在上方的大衣張望。他笑說：「我每次來的路線都一模一樣，哪個位置掛什麼衣服我都大約記得。」
記者留意到他身上的衣服與店內風格十分相似。他咧嘴大笑，臉頰上露出淺淺的酒窩，然後說：「上身是Uniqlo，下身是H＆M，然後襪子都是Uniqlo。」
一個商場 滿足N種需要
韓錦滔在沙田上班，每天坐巴士回到青衣的居所。他每星期有一兩天會到荃灣廣場或荃新天地買衣服或日用品。他憶述荃灣廣場還未裝修前，商店都是二、三線服裝店。2012年荃灣廣場大規模裝修後，引進H＆M、無印良品，Pull＆Bear等大型服裝品牌。當時他興奮地道：「那以後都不用走出荃葵青了！」
青衣既有大型商場青衣城，亦有屋邨商場，理應照顧到其需要。韓錦滔嘆道，青衣城與住所也有一段距離，並不方便；而屋邨商場則選擇少，缺乏食肆。早前他得悉麥當勞會在商場開業，興奮地說：「等咗咁耐，終於有麥當勞啦！」
旁人覺得連鎖店毫無特色，但韓錦滔覺得到處都有相同的店舖，無論去到哪裏都買到衣服，十分方便。但走在一式一樣的盒子裏，不會想追求更多選擇嗎？韓錦滔說，讀書時期很喜歡逛旺角瓊華中心，因小店所售賣的衣服甚具特色。當瓊華中心於2013年將4層全數租予先施百貨，過百間小店結業後，韓錦滔失去了與朋友流連的場地。自此他便沒再到其他類似的商場。「自己懶惰吧，因為放工都累了，沒有以前尋寶的心態。加上小店的衣服並不便宜，所以便很少逛了。」
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