【南生圍大火】11年至少7次起火　發展威脅如何解決？

近日南生圍大火，公眾不禁驚呼，有環團指據香港氣候不可能有天然火災，網民紛猜測事件有可能屬縱火，本周日將再次以「瞓草地」表示保護南生圍。除了美景，南生圍還是大量雀鳥的棲息地和覓食地，濕地更是淨化市區污染的緩衝區。但近年南生圍連番起火，又有發展商一直申請建屋，不絕的發展威脅，到底如何才可以解除？
攝影：鄭子峰

4發展已斬件式上馬

南生圍大火後，一片片蘆葦床被燒焦，乾枯的蘆葦摸起來有點刺——強行觸碰，帶來的大概就是這樣的滋味。原本蘆葦床只是大家手機中的風景，沒人想過走進去——蘆葦真正的用家另有其人：「其實是有雀鳥在用這片地的。」環保團體長春社公共事務經理吳希文說。

現在正值候鳥離港的季節，但如果之後蘆葦床再受破壞，或會影響候鳥生存。「牠們從北方即西伯利亞那些地方飛來，很長時間，需要很大能量，來到這裏真的需要休息。如果沒有預那麼多能量繼續飛，就有可能會在中途死亡。」

近年南生圍一帶不斷有發展商申請建屋，周邊緩衝區已有4個項目獲批，包括Outlet、57幢獨立屋、11層高酒店等，吳希文質疑城規會沒考慮各項目帶來的累積影響，「很多項目都是斬件式地向城規會申請，一個可以，兩個可以，以後整個緩衝區都建了酒店，便失去了它的作用。」

一直繼續遞改劃申請、出現火災，然後大家又反對，其實無助解決事情。

釋放農地、發展密度放寬？

去年土地供應專責小組更提出「釋放農地」，實行公私營合作。吳希文擔心南生圍會被藉機發展，「如果以後申請改劃不用處理『濕地零淨損失』（即如損壞濕地需有補償措施）、緩衝區全部可以建屋，那后海灣便真的淪陷了。」

另一邊廂，落馬洲河套區的地積比率已從一般鄉郊發展平均的0.4提高至1.37，升逾3.4倍，「如果全部原則下放，（南生圍）發展密度增加了，以後后海灣一建屋便十幾層，有機會影響雀鳥飛行路線。」他說。

改劃、換地、買地　方向多未談過

面對「釋放」濕地的危機，他說至少不應放鬆現有規限；更主動的做法，是改變政策和規劃。現時南生圍被劃作綜合發展及濕地改善／修復區，容許公私營合作的發展，如改劃為「具特殊科學價值地點（SSSI）」或「自然保育區（CA）」，便基本上不會容許發展。

然而若要改劃，吳希文說或會面對阻力。1960年代，澳門第一代賭王傅老榕後人傅氏家族在南生圍一幅17公頃土地獲行政局批准作小規模發展，因此如果將南生圍劃作保育區，仍要處理那一幅地的發展權問題。然而如果釐清了發展權，就可以再談下一步——或是買回發展權，或是換地，或是買地。

買地、換地，什麼都好，都要去談。

但即使換地也需小心研究，「換了的地是否適合發展？會否加劇交通擠塞問題？」事實上早在2001年，市區保育爭持之時已有人提出另一概念「發展權轉移（TDRs）」，即如果一個地方不能發展，土地擁有人可將發展權轉讓給位於可發展區的發展商，然而香港本身發展密度已高，轉移發展權或換地，都需要按地點研究。

買地或是最簡便的方法，最近民間組織本土研究社成員陳劍青提出買回南生圍，預計需要100億。吳希文說：「買回一個很重要的地方，其實都不是很多錢——大白象都用了那麼多。」

不發展南生圍、綠化帶　還有棕土

另一邊廂，他擔心有人會認為既然南生圍不能發展，便發展綠化帶、農地。「每個地方都有它的獨特性，南生圍的價值在農地找不到，是否代表農地不獨特？」他說不是反對發展，只是不能隨意發展。現時全港各處都有倒泥頭、掘林等非法破壞土地的情況，天水圍泥頭山更在未經許可下變成哥爾夫球場。「一個地方是否要維持原有用途是可以討論，但不應該用犯法、破壞的手段去改變它的價值。」

事實上在綠化帶以外，最近本土研究社發佈的「新界棕土發展潛力研究」，指出只要用三分之一未有發展計劃的棕地，就足夠提供8.4萬個住宅單位，接近政府公佈的劏房戶數量。而且報告中也提到棕地不只可用來建屋，還可用以重置棕地作業、恢復原有生態等。如此正平衡了各方面的需要。

「先破壞後發展」？

坊間一直關心「先破壞後發展」，發展棕土之先也需靠政策堵截破壞，以及如本土研究社所建議，不可恢復的棕土始用來建屋。吳希文指「先破壞後發展」大致上不會成立，但仍要靠政策改善（詳看：【南生圍以外】綠化帶、農地倒泥投訴年近7千宗　執法現9大漏洞）和城規會的把關能力。據申訴專員公署文件，規劃署表示如申請所涉土地有違例發展，當局會按未經破壞時的土地狀態審議申請，然而若「先破壞」事件未能追查是否違法，或未有土地破壞前的資料，這些情況下會如何處理申請，則未有提及，至截稿前未有回覆。其後規劃署回覆時，未有正面回應以上情況會如何處理，只言如不涉及違例發展土地的申請，會按個別情況審批，一般而言會考慮規劃意向、交通、環境、生態、排污、景觀等影響，以及政府部門及公眾人士意見等。 

長遠而言，吳希文說發展商也要面對時代的轉變，「他們一直以為和環團談便可以。」他提起有次發展商人員說不明白公眾為何對南生圍如此着緊，「那便是他要去思考的問題。」他無奈地笑笑。

建私人樓宇、建Outlet，或者不是港人最想要的。南生圍近年已成港人的集體回憶，吳希文說，雀和人的距離也較近。走在南生圍裏，雀鳥隨時就在未燒毀的蘆葦床上飛過；而燒焦的蘆葦床，嫩葉已重新長出來。「有人說它生命力很強，但其實就像耕田時有些菜收割後，都會再生一點點出來，很正常。」生命的頑強，或者本來就是生命的本質；人為建造出來的東西，有多少只是泡影？