【觸不到的公共空間】私人屋苑藏公地？民間審計揭10年問題仍在

不能到達的公共空間，還算不算公共？10年前，大角咀私人樓宇港灣豪庭被揭發沒開放其「私人發展公共休憩空間」（Privately Owned Public Space，簡稱POPS），引來公眾關注，發展局其後發表POPS設計及管理指引，惟沒有法律效力。10年過去，最近民間組織「拓展公共空間」抽查11個住宅項目內的POPS，發現僅3個合格，其餘要不指示不清，要不入口隱蔽，甚至種樹擋路、寫明屬「私人地方」。這些公共空間是否已名存實亡？不想這樣，又有何方法？

最低分奧海城：公共空間設圍牆

樓梯、「私家重地」告示、厚實圍牆，私人發展商將公眾拒於公共空間門外的方法，可謂層出不窮。最近民間組織「拓展公共空間」乘港灣豪庭事件10周年，將今年定為「POPS關注年」，並發佈POPS審查報告，以暢達性、環境／設施、公眾使用、社交性4個範疇評分，在抽查的11個POPS中，僅3個合格，最低分的是奧海城一期奧海城海濱公園，僅7/20分。

報告指該公園入口處遠離商場，沿路沒有指示牌，暢達性低，而且公園圍牆採用與私人空間一樣厚重及不透明的設計，減低公眾對該空間的注意。報告又指空間窄長，主要用作通道，用途單一，不鼓勵社交。發展局回應指，如果地契有列明須設指示牌，才可強制業主履行，至於未有規定者，各分區地政已透過信件建議業主提供指示牌。

入公共空間要會員證？

其餘不歡迎公眾的設計，還包括紅磡海逸豪園，其海逸坊商場4樓公共平台需經過私人會所通道才可到達，而會所入口需要出示會員證。荃灣麗城花園更貼出「私家重地」告示，且以樓梯將公共空間與路面分隔開，使暢達度減少。

西環寶翠園的設施亦未完全顧慮遊人需要，現場只得零星石質桌椅，冬天如寒冰床；場內只有少量遊樂設施，旁邊沒有座椅給家長休息。空地上開出十多格階磚空位種植小樹，每格之間不夠一米，使該處尤如叢林，不鼓勵使用者停留，整體評分僅8/20，分數屬11個抽查空間中的第二低。

最高分的是油麻地駿發花園，但也只得14/20分，其中還有不少指示牌禁止公眾進行各種活動如禁止球類活動。拓展公共空間秘書長葉紫盈（Kathy）指，香港無論私人或政府管理的公共空間，往往採家庭式思維，「原意是怕影響到人，但太多禁令卻容易令使用者反感、不想用。」她說。「應該從設計上去改善，而不是禁止，例如路設計得闊些，人和單車都可以行，就不怕撞到人。」

而且，定立禁令的背後，所依法理其實未明——地政總署負責的私人發展公共空間大多並沒有簽署《撥出私有地方供公眾使用的契約》（deed of dedication），即只能據地契擬定規則，而地契內列明，市民可以在這些空間進行所有合法的活動（all lawful purposes）。發展局回應2011年公佈了「私人發展公眾休憩空間設計及管理指引」，鼓勵POPS業主和管理公司盡可能合理運用空間，容許不同種類活動進行。惟此指引並無法律效力。

POPS分別由地政署及屋宇署負責，前者大多沒簽訂公契，即如上文所述只能據地契擬定規則，但後者則有簽訂公契。發展局指屋宇署與業主簽訂的《撥出私有地方供公眾使用的契約》主要條款包括︰
1）業主須開放撥出的地方予公眾作訂明的用途；
2）業主須自費保持所撥出的地方清潔整齊，免受阻塞；及
3）如果業主不執行有關契約的規定，政府可按契約條款作出跟進行動，例如要求業主拆卸安放於用地上而會阻塞公眾通道的工程。

申請使用無門　政府資料錯誤

除了設施不完善，這些POPS似乎也不歡迎公眾申請使用。據發展局於2011年發佈的「私人發展公眾休憩空間設計及管理指引」，業主或管理公司須清楚訂明在POPS舉辦活動的申請程序及規則，然而以荃灣麗城花園為例，網上在政府網頁以外，並無該POPS的資料，遑論給人申請使用。

「其實2014年審計署都有做（審查），但至今這些公共空間都沒有大改善。」Kathy說。每年地政署都要做周年巡查，但政府網站上的POPS資料卻不準確，如地政總署網頁圖片見到沙田駿景園設有兒童遊樂場，但該處原來已變成空地。發展局回應指沒有現成的巡查次數統計，如巡查後發現有人違反地契，會向業權人發出警告信，如違契情況未適時糾正，業權人將被「釘契」。

2011年指引無法律效力　民間組織望立法

Kathy指，有些POPS當初簽訂地契時，地契沒限制開放時間、設施要求等，2011年發展局發佈的設計及管理指引也沒法律約束力，「發展商不做足也不會犯法，很多時他們都因為錢的問題減少POPS開放度，不想做那麼多管理功夫。」然而她指POPS的出現原本該是好事：「屋苑和社區很近，我們要去公園其實可以不用只去添馬艦。」現在空間被浪費，她期望縱使地契不能改，政府也可將指引變成條例，「使發展商不會濫用政策，私有化公共空間。」

2008年港灣豪庭事件後，政府曾指不會再鼓勵在私人住宅內設公共空間，但商業建築內的公共空間則無提及。未來除了住宅內的公共空間，「拓展公共空間」也將會對商業項目內的公共空間展開審查，「希望多些人去到、用到。」Kathy說。

民間組織「拓展公共空間」的私人發展公共空間審計報告：http://bit.ly/2FFigJl