【中美貿易戰】樓價高位企穩　港人仍難脫離「樓奴」枷鎖

中美貿易戰陰霾下，二手樓價指數連續兩周盤踞於歷史高位。中原城市領先指數（CCL）上兩周分別創下了歷史最高和歷史次高的數字。高處不勝寒，有意見認為香港樓市已出現泡沫，擔心中美貿易戰或會令港樓大挫，但考慮到樓市基本面仍然穩固，香港樓市大跌的機會未必好大。

差餉物業估價署上月公布的數據顯示，4月樓價指數與去年7月的歷史高位只相差1%。反映二手樓價的CCL上月底報189.42點，更是歷史新高，至上周報188.95點，雖略有回軟，仍是歷史次高。翻查歷史數據，CCL於1997年7月時僅為100點，2003年沙士（SARS）期間更只有31點，即現時樓價已較1997年樓市狂潮時高出80%。

《彭博》上月底引述美國哈佛大學經濟學教授Carmen Reinhart表示，中美貿易戰、不確定的貨幣政策前景和中國經濟放緩，可能令全球經濟面臨巨大威脅，香港樓市令她想起愛爾蘭、西班牙及冰島當年爆發危機前的狀況。

中美貿戰左右短期樓市走勢

綜合本地樓市專家意見，中美貿易戰會左右短期樓市走勢，但料難令港樓轉勢回落。香港置業行政總裁李志成表示，4月份中美貿易談判氣氛良好，且受惠美國暫停加息和新盤推出速度加快，一二手樓市出現明顯升浪，但隨着中美貿易戰升溫，經濟不明朗因素增加，市場投資氣氛明顯轉弱，相信本月樓市更有機會出現高位整固。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，現時市場反應未見太悲觀，業主叫價仍然相對硬淨，減價只是個別例子，相信貿易戰問題未足以令樓價轉勢，只會令升幅放緩。

供樓負擔比率未達警戒線

從多項基本因素來看，香港樓價出現大調整的空間有限。財政司司長陳茂波上周出席立法會財經事務委員會時就指，樓價已連升4個月，較去年12月反彈約9%，首季置業供款佔市民收入比重高達69%，「大幅超出市民負擔能力」。

市民收入近七成用來供樓看似很高，但卻是香港人習以為常，且目前的供樓負擔比率，更明顯不及1997年高達103%的水平。單就這數字看來，供樓負擔偏高充其量只會為樓價升勢帶來一點阻力，離觸發樓市大調整的警戒線還有好一段距離。

另一影響樓市抗跌力的因素是用家和炒家的比例，因為跌市時，用家傾向繼續持有物業，手上持有多個單位的投資者則會較傾向放盤止蝕，先行套現。港府過往先後引入額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD），確實令短炒有所減少，稅務局資料顯示，短期轉售﹙包括確認人交易及24個月內轉售﹚方面，成交宗數由開徵SSD前的平均每月2,661宗，大跌至今年首4個月平均每月58宗的低水平。以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案於今年首4個月亦處於平均每月44宗的低水平，只佔總成交的0.7%。樓市中的短炒投資者比例減，某程度反映香港樓市剛性需求很大，自然更抗跌。

美國或再度步入減息周期

港樓遲遲未見大調整，而美國聯邦儲備局的貨幣政策已經180度大轉彎，不但停止加息，更愈來愈大機會減息。聯儲局主席鮑威爾（Jerome Powell）、副主席克拉里達（Richard Clarida）和理事布雷納德（Lael Brainard）上周分別表示會有適當行動應對貿易緊張形勢以維持經濟擴張之後，利率期貨市場顯示，市場預期聯儲局於7月或之前減息機率高達七成，預期9月或之前減息機率更高達95%。

美國若減息和停止縮表，即意味量化寬鬆貨幣（QE）政策重臨。全球熱錢氾濫對香港樓市絕對是利好因素。量寬世代重臨也代表各國貨幣購買力的下降，手上有閒錢的市民，若不希望手上現金白白貶值，恐怕只會加入投資股市樓市的行列，會進一步推升樓市的投資需求和樓價。

上文節錄自《香港01》周報（2019年6月10日），《毋懼中美貿易戰　樓價高位企穩　港人仍難脫離「樓奴」枷鎖》。

相關文章：中美貿易戰升溫　人民幣不會大跌的三個原因【中美貿易戰】 美國VS華為　「莫須有」的指摘住屋問題未解決　政府自知房屋新招難抑樓價升幅

更多周報文章︰【01周報專頁】《香港01》周報於各大書報攤、OK便利店及Vango便利店有售。你亦可按此訂閱周報，閱讀更多深度報道。