青年及單身人士房策近空白　專家倡大推居屋　學者直呼問題在稅制

樓市疲弱，發展商頻頻劈價賣樓，令樓價跌勢加劇，近兩年已跌逾兩成，中原地產發表報告指出，目前樓市陷入2003年沙士後最長跌浪，但是否意味著承擔能力較弱的年輕一代容易「上車」成為業主？

非也，樓價仍高，且在政府青年房屋政策幾乎一片空白的情況下，青年置業繼續困難，收入長年追不上樓價升幅，未婚青年「捱到」老年仍未夠分上公屋。為解決青年房屋問題，有專家認為，政府應效仿新加坡組屋政策，大推居屋，但亦有學者指，香港房屋政策的癥結在於稅制，直言「香港房屋問題不是解決，而是取捨。政府冇人夠膽拍板，如何改頭換面？」

經濟增長持續放緩，加上高息環境，據差餉物業估價署數據，樓價已由2021年9月時的高位，下跌逾兩成。雖然如此，要「上車」成為業主，並非易事。據機構Demographia6月公布「國際樓價負擔能力（International Housing Affordability）報告」顯示，香港續蟬聯全球最難負擔城市的榜首，樓價對收入比率為16.7倍，即一個家庭不吃不喝16.7年才能在港置業。

樓價增幅遠超年輕人收入升幅

本港樓價昂貴，「上車」難不是秘密，年輕人「安居」愈來愈少見。據統計處數據，35歲以下年輕人在整體自置居所戶主中的比例由1997年的22.1%跌至2019年的7.6%，而首次置業人士的平均年齡於2019年時已推遲至44歲。

青年置業困難，皆因承擔能力一代不如一代，收入長年追不上樓價升幅。資料顯示，2003年至2023年的20年期間，香港樓價增幅高達4.48倍，遠超年輕人收入中位數的升幅。

以較偏遠的「上車盤」天水圍嘉湖山莊兩房、約400呎的上車盤為例，樓價回落不少，但平均呎價8,000元仍相當於25至34歲港人月入中位數的四成，而約20年前、2003年其呎價約2,000元佔收入的比例僅約兩成。

針對青年房屋政策幾乎空白 青年宿舍僧多粥少

樓價堅離地，遠超一般打工仔可負擔水平，然則想安居樂業的年青人，假如將目標轉向由政府提供的「福利」上，又是否一條出路？

本港約132萬名青年，但翻查資料，撇除公屋及居屋，以至租金減稅等「大路」政策，政府涵蓋青年的房屋政策主要有兩項。一項是青年宿舍，旨在解決青年住房需要，而非「置業難」問題。儘管如此，仍是杯水車薪，現計劃下政府全資興建的青年宿舍項目有7個，僅有3,428個宿位。

另一項是「港人首次置業計劃」，除了市建局首兩個已推售的港人首次置業項目，即煥然懿居第一和第二座，以及煥然懿居第三座，港府正推展另外4個首置項目，合共提供超過5800個單位。同時亦設有入息及資產限制，參考1期的要求，一人申請者每月入息需介乎31,000至40,300元，資產上限是955,500萬元。一來，單位數位依舊杯水車薪，二來項目是按市價的七至八折出售，「折扣」力度並不大，三來，該計劃的對象是針對未曾擁有物業的香港市民，嚴格而言非專屬青年。

單身青年「捱到」老年仍未夠分上公屋

青年房屋政策幾乎空白同時，未婚群體人數亦日漸龐大，針對「單身」住屋需求的政策，更是乏善可陳。政府統計處最新公佈的人口調查指，至2023年底本港約753萬人，初婚年齡中位數再延後到男性32.5歲、女性30.9歲，而在25至64歲人口中，有121萬人從未結婚，人數為近三年最多。

未婚群體同樣有住屋需求，當中收入較低者亦需要公營房屋。然而，雖說本港公屋平均輪候時間下跌至5.5年，但公屋輪候計分制度對非長者的單身人士極為不利。據房委會的資料，單身人士獲分配公屋最少要446分。按「配額及計分制」，假如一到18歲合資格便申請公屋，之後一直保持單身，每年獲9分，並在45歲獲得一次性分數60分，直至成為58歲的長者仍未能達到446分的最低門檻，輪候時間遠超30年。

事實上，公屋每單位平均的居住人數過往也相應下跌，由2006年平均3.1人，降至2023的2.6人。由於單身人士日漸趨升，不難推算將來會有更多單人人士申請公屋。

專家：以置業為主導　應大推居屋

對於年輕人應否輪候公屋，政府應出台什麼針對性的房屋政策，團結香港基金副總裁兼公共政策研究院聯席主管葉文祺表示，不鼓勵年輕人輪候公屋，認為當務之急是提高港人置業率，加大居屋供應。

他解釋，本港公屋平均輪候時間已下跌至5.5年，公營房屋供應充足，預計公屋輪候時間會繼續縮短，可能到2026年、2027年會跌至4.5年，目前是改變的契機，「土地政策改革不能立竿見影，現時將公屋資源撥去居屋，5年之後才會有改變，屆時公屋、資助出售房屋和私樓的比例為4:3:3.，有助提高置業率。」

葉文祺續指，提高置業率可以穩定社會，同時買樓屬於「強制儲蓄」，幫年輕人存錢，「當有資金需求時，房屋作為資產可以再賣出去。」

為解決困擾香港多年的房屋問題，葉文祺認為可參考新加坡的房屋模式。新加坡的「組屋」政策，提供大量可負擔房屋，這些組屋可租可買，相當於香港的資助房屋，「新加坡組屋九成出售、一成出租，香港是七成出租、三成出售，居屋資源遠遠不足。」目前，新加坡接近八成的公民居住在組屋。

學者：香港房屋問題非解決　而是取捨

不過，經常穿梭星港兩地的經濟學者曾淵滄認為，香港房屋問題癥結在於香港的稅制，長期以來，香港的收入主要倚重「地稅」（即賣地收入、土地印花稅及差餉地租等）。假如要效仿新加坡，就要與新加坡一樣推行消費稅（新加坡消費稅佔總政府收入約兩成），或提高企業利得稅及個人薪俸稅，彌補地價收入，「香港房屋問題不是解決，而是取捨，究竟係交地稅，還是消費稅？要達到全民共識，政府冇人夠膽拍板，如何改頭換面？」

此外，新加坡組屋是市價的三至四折，而香港居屋是市價的六至七折，曾淵滄指，香港建築成本遠高於新加坡，要降低居屋售價，或需增聘外勞。他解釋，新加坡有過百萬名外勞，建築成本低，所以香港居屋價格無法低過新加坡組屋，「香港起樓價錢係新加坡的十倍，睇返而家香港輸入外勞，啲工會都嘈，薪酬要達到行業中位數，人力成本居高不下。」

房屋問題從不在於土地供應是否充足

曾淵滄又指，一旦政府大建居屋，私樓價格會隨之下跌，私宅業主將首當其衝，所以仿效新加坡模式並不容易，「假如要效仿新加坡租屋模式，首先要將舊的私人樓宇淘汰，集中高奢私樓市場」。

談到港人置業難問題，他指，現時香港樓價下跌只是週期性問題，「就算跌市，買唔起樓的人始終買唔起樓，經濟好時，樓價上升，港人資產增值」，凡事有利有弊。

曾淵滄強調，香港房屋問題從來不在於土地供應是否充足，「政府推多啲土地，推冧樓價，又會好多人破產，之後又唔敢再推地，永遠無限Loop（循環），但政府咩都做唔到，只會依賴美國減息」。因此，有良策以外，更需要一個具長遠目光及執行力的政府。