普縉：全面撤辣樓價或快速回升　首置客無法受惠、倡空置附加費

財政預算案提出多項刺激樓市政策，當中包括全面撤銷由2010年起、實施逾13年的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），亦進一步放寬物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施，並調整其他與物業貸款、發展商項目融資等相關監管政策。

本地測量師行普縉集團首席顧問吳世熙指出，在上述措施帶動下，樓價可能將快速回升，或許令首置人士無法負擔，政府應考慮推出相關人士的稅務優惠，以協助他們「上車」，同時也為免新建單位被囤積，認為政府可考慮徵收空置附加費。

新一份財政預算案，除了撤銷所有住宅物業交易的辣招稅外，同時放寬樓宇按揭方面的逆週期措施，包括取消壓力測試及進一步放寬按揭成數，並放寬發展商項目融資規定，以增加發展商的資金流動性，藉此進一步刺激樓市發展。

全面「撤辣」帶動樓價上升　首置客或無法入市

吳世熙指出，本港樓市一直受外圍及經濟環境影響，全面撤辣對本港樓市的中長期發展影響仍需時觀察。至於短期而言，政策推出後，二手業主已即時紛紛反價及封盤，發展商亦開始重新部署及調整銷售策略，包括修定價單並加快推售手上單位。上周末一手及二手市場均出現「小陽春」、交投暢旺，一手及二手樓宇價格即時調升，相信情況會維持一段時間，同時令首置人士無法真正受惠。

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吳世熙認為，政府可考慮以稅務優惠協助首置人士置業，建議政府應調低首置或重置首套住宅單位的人士購入不大於40平方米（折合大約430平方呎）作為唯一自住單位的稅費，以改善首置人士購入上述「上車盤」的負擔能力，同時相信措施可吸引年輕人儘快組織家庭，以協助改善現時本港生育率較低的問題，並可長遠地協助改善本港人口結構性老化問題。

以上述2023年2月的40平方米單位總價計算，3%的稅費約為15.6萬港元，可見減低相關稅項支出對首置人士有著極大的前期幫助。

解決市民置業負擔能力才是良方

大部份首置人士申請按揭時，均希望獲得較高借貸額及較長還款期，以減低每月的供樓負擔，而現時本港銀行審批住宅樓宇按揭最長年期為30年；樓齡高於50年的物業最長按揭年期一般只有20年至25年。然而，本港私樓的平均樓齡多超過30年，部份已發展的地區更已達40年。

雖然目前市場上的二手住宅呎價，一般較新盤低約二至三成，惟受制於上述按揭年期限制，樓齡較大的二手單位或會因按揭年期較短，加上每月供款額較高，令不少買家卻步，因而轉投購買呎價較高的新盤項目。

倡銀行審批按揭　考慮借貸人距離一般退休年齡之工作年期

為協助首置人士購買呎價較低但仍具質素的二手住宅物業，吳世熙建議，銀行審批按揭時可直接考慮借貸人距離一般退休年齡（以65歲至70歲為上限）之間的工作年期，令首置人士購入樓齡較大的物業時，仍可享受長達30年的按揭年期。此舉既可協助增加二手物業市場的流動性，同時令首置人士的選擇增加，以更合理的預算「上車」，令本地樓市發展更健康。

可考慮徵收空置附加費

香港的住房需求長期大於供應，現時一手貨尾量已突破超過2萬伙，屬近20年新高。為免新建單位被囤積，吳世熙認為，政府可考慮徵收空置附加費及預留更多土地供應以維持住戶供應量，以協助穩定樓價及減低市場的波動性。

否則，當政策出現拐點時，樓市的「小陽春」只會成為套利工具，就以上周全面撤辣後的市場反應為例，業主們均已積極反價，一般首置人士需「追價」入市，從而令他們的置業成本增加，不利樓市發展。