預算案｜貴重商業地「緩推」　新發展區缺靚地皮、樓市食西北風

本財年2023/24年度政府地價收入（賣地收入加補地價收入合計）預計只有約150億元，創下自2003/04年度後的廿年新低水平。在樓市處於上升走勢時，即2016/17年度至2019/20年度，政府地價收入曾連續四年錄得破千億收入，惟按照目前賣地表內可供發售的地皮，也沒有太多特別貴重的地皮，相信短期內也難以重回高峰水平。

未來數年政府地價收入也並不樂觀，據地政總署資料，賣地表內尚餘可供發售的貴重地皮不多，當中最貴重料為位於傳統核心商業區的金鐘廊項目，該項目佔地約9.6萬平方呎，預計可以地積比率約11倍重建，落成後總樓面約107萬平方呎。此商業地皮在2023年2月賣地計劃時公佈，不過一直未有推出，當時市場預計每呎樓面地價介乎9,000元至21,000元，即估值介乎90億至225億元，為未來政府賣地的重中之重項目。

發展局早前指商業地「緩一緩也是有道理」

但近年傳統商業區的商廈空置率高企，甲廈租務備受壓力，發展局局長甯漢豪在2023年10月份的賣地計劃提到，目前整體商廈平均空置率高達約10%，認為不推商業地「緩一緩也是有道理」。以上述言論推斷，估計金鐘廊項目短期內也未必會推出招標，未能貢獻庫房。

灣仔政府大樓重建項目　未納入賣地表

至於同為港島區的灣仔政府大樓重建項目（包括灣仔政府大樓、入境處大樓及稅務大樓，連港灣消防局），早於2021年7月公佈發展方案，地盤面積16.6萬平方呎，以地積比率15倍，可建樓面約249.4萬平方呎，擬建一幢樓高達52層的甲廈連酒店大樓。同年11月中環新海濱3號用地（3號用地）透過「雙信封制」方式公開招標，並以508億元批予恒地（0012），每平方呎樓面地價31,462元。

因此當時市場也預計灣仔政府大樓重建項目，每呎樓面地價可達1萬至2萬元，換言之，地皮估值料由250億至500億元不等。不過該項目至今依然未納入賣地表內，也未有最新招標新消息，估計短期內也難以推出。

赤柱環角道豪宅地王未有新消息

住宅地皮方面，本來政府亦地王級豪宅地推出，不過近年住宅地皮地價不斷下滑，該幅地皮估值隨之下挫，終流標收場。赤柱環角道豪宅地皮在2023年1月份流標，截標前估值介乎52.8億至96億元，每呎樓面地價介乎約1.1萬至2萬元。不過在2022年9月份，住宅樓市仍處於上升狀況時，該地皮的估值介乎高達119億至206億元，即流標前估值已大幅回落53%至56%。地皮流標後及後再沒有重新招標的新消息，惟地皮依然保留在賣地表內。

新發展區方面，賣地表內有多達3幅位於東涌填海區的住宅地皮待售，為供應重鎮之一，不過其中一幅東涌第106B區（東涌市地段第55號）用地，在2023年11月流標收場，估值8億至16億元，每呎樓面地價約2,000至4,000元。其後東涌第106A區（東涌市地段第54號）、東涌市地段第56號（東涌第106C區）也未有推售部署。

北部都會區缺官地　古洞近3年無地推出

至於北部都會區，賣地表內暫時未有相關可發售的地皮，對上由政府賣出的北部都會區地皮，已經要數到2021年4月及同年7月的古洞第24區、古洞第25區，當時兩幅住宅地由新地（0016）及會德豐，分別以86.14億及41.85億元投得，每呎樓面地價7,183及8,499元，較2023年9月啟德住宅地每呎地價5,392元更高出一大截。