預算案｜一文看清三大辣招　樓價高位跌三成　有望全面撤辣？

二手市場持續疲弱，本港樓價較2021年8月時中原城市領先指數CCL（下稱：CCL）高位累挫逾24%，更有屋苑出現三成或以上蝕讓。而政府亦在去年10月底的施政報告內宣佈為樓市「減辣」，決定調整住宅物業需求管理措施。而當時的CCL報153.67點。

然而事隔近4個月，截至2月9日的CCL報145.12點，累跌5.56%，反映在「減辣」措施出台後，相關措施亦未見有對樓價造成太多正面影響。有見及此，坊間亦再度傳出呼籲政府盡快全面撤銷樓市「辣招」的聲音。

為壓抑樓市升溫　不足兩年半連環推SSD、BSD、DSD

翻查資料，樓市辣招最早可追溯至2010年11月，當時政府推出額外印花稅（SSD），限制市民在兩年內轉售單位，需要繳付樓高5至15%的SSD，當時本港樓市正處於一個穩步上揚的階段，當時CCL報89.41點。

事隔兩年政府於2012年10月更推出SSD加強版，轉售時間限制調整為三年內，SSD稅款涉及樓價10至20%，當時政府更推出買家印花稅BSD，以限制非本地人士及以公司名義的買家，在港買樓時需繳付樓價15%的稅款。若以當時CCL 116.07點計算，短短兩年間樓價已上升近30%。

辣招未見效　推出逾10年　CCL累升2.14倍

政府為進一步壓抑樓價，於2013年2月份為樓市辣招「加辣」，更推出雙倍印花稅（DSD），調整200萬元或以下物業，稅款由100元增至樓價1.5%，其餘物業稅率也加倍，由最高稅率4.25%增至8.5%。

雖然政府在2010年至2013年連環推出樓市辣招，不過及後樓價升勢未止，於2010年至2013年的三年間累升56%，CCL由2010年初報的76.17點，累升42.79點至118.96點。因此政府於2016年11月份及2017年4月再出手「加辣」，分別向買入第二套或以上物業的買家，劃一收稅樓價15%，以及採「一約多伙」15%從價印花稅，即買家以首次置業人士的名義，以一份合約購入多個單位，需繳付樓價15%的從價印花稅。

總結政府推出三大辣招主因都是希望壓抑樓市升溫。不過據CCL顯示辣招首度推出的首11年，由當時最初的89.41點，持續上升至2021年8月份的歷史高位191.34點，即期間升幅高達約2.14倍。反映辣招未能達成壓抑樓市升溫的效果。

撞正美國加息週期　首推專才「先徵後退」

於2021年8月份CCL歷史高位191.34點過後，樓市開始呈下行狀態，加上於2022年3月撞正美國加息週期，同時亦為本港樓市帶來壓力。當時有意見認為樓市辣招已經過時，要求政府重新檢視樓市相關政策。

政府亦為招商引才，在2022年10月特首李家超發表首份《施政報告》 當中指出，待合資格外來人才在成為香港永久性居民後，可申請退還在港置業已繳付額外的印花稅，即「先徵後退」。

即如該類人士可於居港七年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅，但他們仍須繳交按「第二標準稅率」計算的從價印花稅。不過當時樓市未有因此而反彈，2022年12月底CCL亦已從高位回落近17.8%。

2023年推三大招救市　SSD三年變兩年、NRSD稅率減半

及後2023年樓市發展一面倒，CCL全年累跌5.22%。特首李家超發表第二份《施政報告》回應社會聲音，就樓市辣招作出三大調整。首先，當中將額外印花稅（SSD）的適用年期，由三年縮短至兩年，換言之業主在持有物業兩年後出售，無須再繳付樓價10%的額外印花稅。

其次，買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。這安排有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔，以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。

以專才「先免後徵」代替「先徵後退」

最後，為外來人才的置業業印花稅實施「先免後徵」，即優化2022年提出「先徵後退」的安排。由原本在購入物業時先徵收買家印花稅和新住宅印花稅，然後在相關人士居港住滿7年並成為香港永久居民後才退還，改為在購入物業時先暫免徵收相關稅項，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。

樓價指數累跌24％　屋苑蝕讓更現三成或以上

總結，截至2月9日CCL報145.12點，即目前樓市已由2021年8月份歷史高位191.34點，累跌24.16%。至於各區多個屋苑亦出現不同程度蝕讓個案，樓價大跌三成的情況亦比比皆是。

置業調查：如提出有效救市方案　將加快入市

事實上，近年市場各界人士均向政府反映希望調整樓市辣招，普遍聲音認為樓市辣招不合時宜。同時亦有地產代理的「置業意向調查」顯示，當中有75%受訪者支持政府再次減辣或「全面撤辣」，亦有41.2%受訪者表示，如新一份財政預算案中提出有效救市方案，將加快入市。